中国房地产行业现状及发展趋势分析3凯捷咨询.ppt

? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 2004年房地产投资增长幅度逐月降低 ,宏观调控对投资的抑制作用初步显现 2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%） 数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 2004年房地产的商务及商业开发增速加快，未来发展空间巨大 按工程用途分上半年房地产累计开发投资及增长情况 数据来源：国家统计局 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 宏观调控对房地产行业的影响 宏观调控下房地产企业发展的思路 凯捷的战略咨询思路 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 在宏观调控的情况下，随着大量资本进入行业，未来两年房地产行业面临着重新“洗牌”，市场集中度将大幅提高 土地供给透明 企业运营模式改善 大量资本进入行业 “121号”文件 “195号”文件 “18号”文件 房地产企业数量多、规模小、集中度低 以北京市场为例，据统计，市场上在售的项目，仅掌握在不到一半的开发商手中；有项目的企业平均开发规模为21万㎡ 房地产开发企业绩效开始出现分化 行业集中度将大幅提高，规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头将出现 市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化 资金实力将成为企业发展的最关键因素 规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路 业务模式多样化趋势，产品/服务细分，产品品种增加，专业化程度增加， 现在 2005-2008 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 新的竞争环境使资金实力成为房地产企业发展的首要条件，银行融资难度的增大使建立多样化融资渠道，实现与资本市场的对接变得非常重要 央行121号文 房地产开发企业绝大部分资金都来源于银行 2003.6 房地产企业 多元化融资手段 上市融资 资产证券化 抵押 基金 信托 国家政策因素 相关政策的 解禁、放开 企业自身因素 企业自身信誉 项目吸引力 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 上市融资是国内企业运用较早的股权融资手段，在银行贷款难度增大的情况下，上市融资已成为众多房地产企业拓展融资渠道的重要选择 历史金融环境下上市直接融资成为房地产企业低风险获取资金，扩张规模的最优途径，但相关政府部门对上市公司的管理曾一度限制了上市途径的发展 除获取直接融资外，公司上市还具有其他一系列好处，如拓展再融资渠道、扩大品牌知名度、提高整体竞争力、促进公司快速发展等 万科股份 有 1991年1月在国内A上市，集资累计约16亿（含B股） 万通实业 （北京） 有 2002年8月进入国内A股（买壳先锋股份） /计划海外公开上市 首创置业 （北京） 有 2003年6月在香港公开上市融资约9.4亿/计划国内A股上市，受国家宏观调控政策影响，暂时被搁置 上海复地 有 2004年2月在香港公开上市融资15亿/计划国内A股上市 合生创展 有 1998年5月在香港公开上市融资约6.7亿 北京城建 （北京） 有 已在国内A股上市，融资约8.4亿 华润置地 （北京） 有 1996年11月在香港公开上市融资约35亿 天津顺驰 有 已启动香港公开上市计划 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 信托是国内近两年兴起的房地产融资模式，但受国内信托管理办法的限制，起到的作用有限 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 资产证券化和房地产基金是以美国为代表的国际房地产金融的主流模式 - 美国的业务模式 - 地产开发 房产开发 物业持有 股权REIT 机构投资者 银行等金融机构 个人投资者 承租人 自用购买 按揭贷款证券化 按揭REIT 中介代理 物业管理 物业运营 共同基金 有限合伙 私募基金 业务流 资金流 按揭贷款 可能业务模式 ? 2004 Cap Gemini - All rights