中国商业地产市场当前形势分析及未来展望.ppt

* * ???????????? China Index Academy ???????????? China Index Academy 中国商业地产市场当前形势分析 及未来展望 中国指数研究院 2012年11月 政策环境：经济下行背景下货币政策微调是利好，房地产调控主要针对住宅，对商业地产影响较小 宏观经济：今年来，经济下行压力持续加大，二季度GDP增速三年来首次跌破8%，三季度继续下滑至7.7%。 为稳增长，货币政策微调力度加大：去年四季度以来，央行三次降准和两次降息，人民币总贷款和房贷稳步增长。三季度，房地产新增贷款环比增长29.2%，同比增幅扩大至107.2%。 与此同时，中央密集强调房地产调控不放松：通过督查、政策细化等方式强化市场监管和问责，支持和保护合理需求，抑制投资投机需求。各项调控政策主要针对住宅领域，商业地产始终不在调控对象范围内。 图：全国GDP及CPI同比增速走势 图：2012年中央关于房地产政策调控的态度 巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。 促使房价合理回归不动摇。 目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。 要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。 稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。 1月 2月 3月 4月 5月 四部委及部分城市相继否认房地产调控政策放松。 6月 国务院决派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实房地产调控政策措施情况开展督查。 7月 住建部、发改委等部委强调要继续稳楼市，防房价反弹；李克强、温家宝先后考察保障房建设。 8月 多部委发出通知要求严格执行商品住房专项检查、土地使用标准、限购等政策，密切关注量价变化，做好房价、地价动态监测。 9月 数据来源：国家统计局，CREIS中指数据， 零售业：今年来增速持续下滑，家电和汽车行业受影响最大 图： 2008年至今全国社会消费品零售额及其增速 年初以来，社会消费品零售额增速持续下滑，9月止跌，增速开始加快，10月增速提升至14.5%，但与去年同期相比，各行业消费零售额增速普遍低于去年同期。其中，家电和汽车行业受影响最大，前10月累计销售额增速分别为6.4%和6.9%，比去年同期下降13.5个和8.7个百分点。 表：社会消费品零售额及其分类同比增速对比 指　标 2011年1-10月 2012年1-10月 与去年同期相比增速降幅 社会消费品零售总额 17.0% 14.1% 2.9 其中：家电 19.9% 6.4% 13.5 汽车 15.6% 6.9% 8.7 食品烟酒 24.9% 17.7% 7.2 服装 24.1% 17.9% 6.2 餐饮 18.8% 12.7% 6.1 家具 31.6% 26.6% 5.0 体育娱乐用品 12.6% 8.8% 3.8 建筑装潢 29.3% 25.6% 3.7 化妆品 19.1% 16.5% 2.6 商品房销售额 18.5% 5.6% 12.9 其中：办公楼 27.1% -0.4% 由增长转为下降 商业用房 32.1% 2.7% 29.4 数据来源：国家统计局，CREIS中指数据， 2012年1-10月，办公楼累计销售面积同比增长6.0%，是唯一增长的物业类型，但依旧低于其2011年和2010年同期的增速(16.3%和12.8%) ，商业用房和住宅下降0.2%和1.2%。 从销售金额来看，办公楼是唯一同比下降的，商业用房和住宅前10月同比增速分别为2.7%和6.6%。 图：全国各类物业累计销售面积同比增速 全国商品房销售：办公楼销量同比增长而金额下降，商业用房和住宅销量下降但金额增长 数据来源：国家统计局，CREIS中指数据， 图：全国各类物业累计销售金额同比增速 物业类型 销售面积 2012:1-10 销售额 2012:1-10 住宅 -1.2% 6.6% 办公楼 6.0% -0.4% 商业用房 -0.2% 2.7% 表：各类物业销售指标同比增速 2012年1-10月，办公楼销售价格下降幅度最为显著，相比去年同期下降6.1%， 2011年和2010年同期则均为增长（分别为11.7%和20.3%），在各类物业中最高。 商业用房销售均价增长2.9%，且价格始终保持增长（仅在今年4月增速最低，为1.7%）。 图：全国各类物业销售价格同比增速 全国销售均价：仅办公楼低于去年，商业用房始终上涨 物业类型 2011:1-10 2012:1-10