全球大城市的住房空置率最全数据剖析经济市场经管营销专业资料.docx

全球大城市的住房空置率最全数据剖析近年来，国内某些城市经常会因为房地产开发过度、未结合当地实际情进行况调研，而造出一座座“鬼城”。这些“鬼城”的背后，就是住房空置率过高的体现。空置率指某一时刻，空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。国际上较为通用的算法是“待售、待租的住房面积/可用住房和其它商品房待售、待租的面积”。西方国家有“出租空置率”和“自住空置率”两个概念，一般前者会高于后者。自住空置率是“刚需”自住房的空置率，一般只在房主出差、生病住院等特殊情况下才会产生“自然空置”，所以这一数值对投资者参考性不大。而“出租空置率”指用于出租的住房所产生的空置率，除房客出差、住院等情况，还有招租、装修等空置期，故“出租空置率”对于投资者更有参考价值。我国国家统计局一直没有房屋空置率的标准统计方法，只有“待售面积”这一概念。关于中国住房空置率的数值，也就一直没有官方统计数据。在此，掘金大师列出几个数据供大家参考，不保证精准性。根据2014年，西南财经大学发布的中国城镇住房空置率调研报告认为，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据中央党校国际战略研究所副所长周天勇的估计，2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%到25%之间。住房空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照较常见的判断标准，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为房屋库存严重积压。如果住房空置率在3%以下，则说明房地产市场相当健康，出现供不应求的现象。所产生的空置基本是因为招租、装修、出售等房屋空闲期的“自然空置率”，与经济学中“自然失业率”类似。国内的房屋空置率自然不算低，掘金大师今天也带大家了解各主要国家和城市的住房空置率，为有意赴海外投资的朋友提供重要信息参考。许多朋友到海外购置投资房后，多半会用于出租，所以本文主要考察出租空置率。大体来看，全球大、中城市住房空置率较低的城市有：纽约、西雅图、洛杉矶、罗利、旧金山、悉尼、墨尔本、堪培拉、布里斯班、霍巴特、维多利亚、温哥华、多伦多等，这些城市房屋使用率和出租率较高，房屋租赁市场较为健康。01 美国根据美国圣路易斯联储的数据显示，2016年美国第三季房产自有住宅的空置率低至1.8%。空置率走低将伴随着美国房地产库存的下降，很大程度上将继续刺激美国的房价和租金上涨。美国历年住房空置率走势（来源：圣路易斯联储）根据美国人口普查局的跟踪，全美2016年第三季度的出租空置率为6.8%，处于合理区间。而2010年时，美国正处在金融危机恢复中，当时出租空置率高达10.6%。来源：美国人口普查局纽约大都市圈的空置率为4.2%。此外，洛杉矶、西雅图的表现都很抢眼，空置率低于3%。整体而言，美国的租房市场目前较为健康，主要大中城市的出租率都较高。纽约曼哈顿的住宅租赁空置率基本保持在1.5%-3%左右，作为“世界金融和商业的心脏”，曼哈顿自然不用愁，几乎都是满租的状态。曼哈顿住宅出租空置率（来源：MILLER SAMUEL INC.）?02 加拿大?加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。在去年的调查中，加拿大全国出租空置率为3.5%，比2014年的3%略有上升，主要是由于以石油为支柱产业的省份净移民流入减少，以及用于出租的公寓数量增多所引起。尽管出租房屋空置率小幅上升，但仍处于低位。其中，维多利亚、温哥华和多伦多的公寓空置率最低，分别为0.6%、0.8%、1.6%，均处于房屋供应不足、供不应求的状态，房屋租赁市场很火热，房屋出租率极高。整体来看，加拿大主要大城市的房屋空置率均很低。加拿大主要城市及全国的住房空置率（来源：CMHC）?03 澳大利亚根据澳大利亚研究机构SQMResearch上周发布的报告显示，2016年10月澳洲全国范围内的住房空置率为2.3%，较今年9月的2.4%有所下降，与去年同期的水平持平。澳大利亚全国和各大城市的住房空置情况（来源：SQM Research）?其中，悉尼和墨尔本的空置率仅为1.7%和1.9%，布里斯班却轻微上升到3%。另外，达尔文、珀斯两个矿业城市的空置率则相对偏高，分别为3.2%和4.9%，这与近来大宗商品价格下跌有关。整体来看，澳洲投资热点依然集中在悉尼、墨尔本、布里斯班。此外，堪培拉、霍巴特两个城市的房屋出租率也十分诱人。04 英国?根据英国人口普查局的数据，2016年第一季度英国的自住空置率为1.7%，这与英国新房屋供应不足、红砖价格上涨有关，也使英国房价在“退欧”后还能保持稳定。英国自住空置率（来源：英国人口普查局）英国2016年的