全球大环境下西安房地产发展趋势分析.ppt

世界金融危机背景下全国大势及西安房地产市场调整趋势研究 由美国次贷危机引发的全球金融危机当前正演变为全球范围内的经济危机 全球金融海啸带来财富缩水，流动过剩情况基本消除 当前在经济危机和中国自身宏观调控的共振之下，中国经济步入了一个调整周期 全国市场调整特征从反应时间上看：由南向北递进式发展从影响程度上看：由上往下波及式传导 受反应时间和影响程度双重滞后效应作用，西安市场与同类二线城市横向比较，表现相对平稳理性 基于市场量价规律模型与全国市场走势判断，未来1-2年内，西安市场将会进入深度调整期 在西安城市内部，各板块调整程度不一，其中依托强势稀缺资源的曲江市场当前受影响程度相对最小 市场调整期特征2——从全国一二线城市当前的调整期市场规律来看，别墅类物业和城市核心地段高端物业受影响相对较小 * 本报告是严格保密的。 WORLD UNION 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2008.11.28 平台沉淀人：贺怀静、黄芳 低利率时代的资本流动性过剩：国外热钱涌入，国内炒家哄抬，沪深两市市值翻番…… 大规模的城市化建设：上海浦东崛起，北京CBD建设，央视东迁，顺义国门商务区形成…… 1998——2007，看到的是： 未来，三大因素还能否继续支撑房地产市场发展？ 投资渠道匮乏：随着国家对能源等产品的价格放开，中国开始诞生一批能源类富翁，他们拥有财富，但苦于缺少投资渠道…… 宏观市场大势 １－９月份，剔除投资品价格上涨因素，今年全社会固定资产投资实际增速放缓明显，前三季度城镇固定资产投资实际增速同比仅为１７.３％，增幅同比下降５.１个百分点，预计四季度名义投资增速将继续放缓，全年城镇固定资产投资增幅将回落至２６％左右。 对固定资产投资的影响 居民收入增速明显放缓，消费信心不断降低。前９个月，城镇居民人均可支配收入同比增长１４．７％，增幅同比下降２．６个百分点；扣除价格因素实际增长７．５％，增速同比回落５．７个百分点。 对居民收入的影响 8月份，我国出口增长幅度为21.1%，不仅低于上个月和去年同期的水平，而且是今年以来最低增幅。前三季度，工业品出口交货值增长15.7%，同比回落6.1个百分点，9月份仅增长12.6%。 对出口贸易的影响 9月份，规模以上工业增加值增幅从6月份的16%回落到11.4%，为2002年4月份以来最低。工业企业利润增幅继续下降，今年前5个月规模以上工业企业利润增速为20.9%，增幅同比下降21.2个百分点。 对工业发展的影响 “次贷危机” “金融危机” “经济危机” 全球经济形势演变： 对中国经济形势影响： 财富缩水 沪市A股惨遭“腰斩” 2008年5月29日，A股平均股价13元，沪指3400点附近徘徊； 2008年11月20日，A股平均股价6.67元，沪指跌至1983点； 华尔街“坏消息”引发全球股市再度大“地震” 2008年11月20日标准普尔500指数收于11年来最低点，道指创五年半新低，澳大利亚股市创四年新低，日本、韩国、英国等主要股票指数在多年低位徘徊。 金融危机引发IT业大裁员 富士康裁员10万人； 惠普裁员2.5万人； 英国电信裁员1万人； 夏新电子裁员70%； 戴尔裁员8900人； 摩托罗拉全球裁员3000人； …… 全球传媒业风雨飘摇 时代华纳集团08年市值缩水超30%； 默多克新闻集团旗下多家报纸收入严重下滑； 台湾《中国时报》境况惨淡，受众数量持续下降； 中国各大视频网站纷纷裁员； 国内各大媒体开始缩减营运成本； …… 全球股市巨额市值蒸发，股民资产严重收缩，多个行业经营困难，裁员潮汹涌而至…… 我国调整周期模式 下降期 调整期 恢复期 中国从2007年中就进入了自身的调整周期，开始经济软着陆，进入2008年后表现更为明显，主要体现在各大中城市房地产市场逐渐进入调整期和股市的持续下跌。 中国政府早在全球经济危机之前就已经针对我国经济自身的调整采取了一系列措施，可以说中国的经济实际上已经先于此次危机做了调整，如降息和保证市场流动性等。 美国次贷危机引起的全球金融危机改变了调整的速度和模式，在当前经济危机和中国自身宏观调控的共振之下进入了V型调整周期，这是必然的，而中国政府出台的大量政策也会帮助整体经济的平稳调整，加速经济重新走入上升轨道。 2007年中我国进入调整周期 全球金融危机的突然介入，改变了我国经济原有的调整模式 宏观市场大势 政府支撑 目前已出台部分直接或间接支撑支付力的政策，但成效有限，未来需继续加强 两个月内三度降息： 9月16日