别墅项目精彩分析中 呵呵.ppt

绝对保密！此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 沪杭别墅项目精彩个案分析报告(中 成全机构 研发中心 2010-05-11 出品人：全忠 制作组： 施佳敏 周丽娜 吴思超 刘祯婷 谨呈 北京亿城燕西华府项目组 个案三：万科翡翠别墅 物业类别：独栋别墅 物业地址：上海闵行区江桃路505号 开 发 商：上海加来房地产开发有限公司 占地面积：180000平方米 容 积 率：0.39 绿 化 率：35% 物 业 费：7.80元/平方米·月 当前均价：72000元/平方米 2800万/套起 项目概况 翡翠别墅位于上海新浦江镇，是上海一城九镇规划中距离中心城区最近的区域。新浦江镇定位为意大利风貌，以300米*300米为基础的方格形街区中，穿插着两条东西走向的步行街和自行车道，用以释放纯粹的意式生活情趣。这样的布局，不但让浦江新镇拥有了类似皇城的地位与威严，又确保了意大利的生活情趣能够自然而然的流露。 北京紫禁城 意大利古罗马城 上海新浦江镇 规划布局 翡翠别墅的规划，融合了中国传统皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律，通过仪式化的组团单元、两横一纵的景观结构、配合整齐分割的道路体系。将整个社区划分为各个方正的单位，并形成错落有序的功能区域。 翡翠别墅总体布局 翡翠别墅一期布局 规划布局 通过现代化的材质与手段，翡翠别墅将意大利建筑的经典符号完美承袭，并将优雅、闲适的生活状态深藏其中。 建筑风格 源自于意大利特色的烟囱，最大限度的保证原味的意大利风情，在设计中保留意大利的烟囱，起到美化的功能。 脱胎于意大利的平坡屋顶，以及红瓦结构，都给业主带来了视觉上的舒适感。 建筑特色 窗户，利用大面积的开窗与现代工艺的组合，实现意大利建筑最大限度地增加自然采光的特性。 源自于意大利经典的廊道设计，尽量外延，但又与草坪充分区隔。并与现代休息方式的结合，成为一个独立的室外休息空间。 建筑特色 通过现代材料的运用，来演绎原味意大利的木质结构下的建筑形态。 以意大利的传统石材为建筑整体框架，既具高层次的品质感，又能经历时间。 建筑特色 为了原滋原味的意大利景观情趣，大量的意大利景观元素被引入社区，如：喷泉、台地、葡萄园，而这些元素，被中国园林的建造技法，巧妙的安排在了社区中。 中国造园技法与意大利景观元素的融合，创造出“移步换景”的景观感受，不论在哪都有“剧幕式”的景色与“场景化”的风光来取悦生活。 景观特色 二层 地下层 一层 户型主力面积： 主要为360和450平方米两种（不含地下室），四卧，户型结构相似。 在户型的中央均设置了一个面积30平方米左右的中庭，使得每个功能间采光之外，拥有庭院景色。 360平方米户型地下室120平方米，450平方米户型地下室150平方米。控制了地下室的面积。 超大厨房面积，注重公共空间功能的细分。客厅挑空。 客厅、餐厅和三卧南向，四卧全套房设计，其中主卧套房男女主人的衣帽间分开设置。 360平方米户型特点：”回“字型布局，中庭设计，南向功能多，功能空间细分，控制地下室面积。 中庭 挑空 户型特色 双玄关设计，展现了一个独立的过渡空间，大大提升了归家的尊贵感。 大面宽的会客厅，展现了业主的大气，为生活带来更大的尺度和舒适。 户型特色 嵌入式的中庭设计，将室内空间与室外生活一步切换，增强了室内的采光与通风能力。 户型特色 每一间卧室都配有独立卫生间，每一处窗户都精心设计，为的是能把最自然的光影交流带到房间内，供身体静静享用。让每个主人的尊贵都得到体现，尊贵与舒适并重。 户型特色 翡翠作为高品质的别墅，从品质上全面的考虑了人居的生活习惯。采用保温、安保、建材等技术体系，细节周到考究，高质量的环保建材，全面呵护居家品质。 品质生活 营销亮点 1、渠道选择：小众营销为主，大众化高端渠道推广为辅 一直以来，有关翡翠别墅的信息基本只在小范围的圈子中，隐隐流传。2009年5月6日-10日，翡翠别墅举行了梅龙镇广场巡展。通过多媒体的手段、配合销售人员的讲解，让“藏于城市精华处”的翡翠别墅，直观地与高端人士进行沟通与交流。 营销亮点 2、圈层营销：项目与客户身份感的无缝对接 2010年3月27日，主题为“极致玩味·尊享之旅”尊客品鉴活动，在万科翡翠别墅“百老汇之梦”样板间华丽开幕。此次活动成功吸引了一部分贵胄阶层及业界人士的目光。 营销亮点 08年11月10日，《凤凰于飞》《玫瑰，玫瑰我爱你》等一批上世纪三四十年代的老歌重现翡翠别墅，陈