北京别墅市场分析.doc

北京别墅:价格继续上扬 成交量环比小幅下降 -- 房地产门户-搜房网 2009-11-19 9:19:00 来源：中国指数研究院总院 2009年10月，北京别墅项目销售对外报价继续上扬，样本项目中，格拉斯小镇 、龙山新新家园、加州水郡等多个项目报价涨幅超过20%，拉升本月别墅指数至2746点，环比上涨3.77%，涨幅较9月提高0.44个百分点。 别墅指数 表：北京别墅指数 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 价格走势 图1：北京别墅指数走势图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2009年10月，北京别墅项目销售对外报价继续上扬，样本项目中，格拉斯小镇、龙山新新家园、加州水郡等多个项目报价涨幅超过20%，拉升本月别墅指数至2746点，环比上涨3.77%，涨幅较9月提高0.44个百分点。 供应情况 新增套数环比降幅达四成，但同比仍大幅增长 图2：北京新增别墅月度分布图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 9-10月，开发商放缓了推盘入市速度，新增上市580套，17.18万平方米，比7-8月分别下降40.21%和54.09%，但与去年同期相比，分别增长39.42%和2.26%。值得注意的是，10月推出别墅400套，为08年7月以来的第二历史高位，环比大幅增长122.22%，是去年同期的近2倍。未来随着销售旺季的逐渐淡去，预计开发企业推盘速度将会放缓。 成交情况 别墅成交环比小幅下降，同比涨幅十分显著 图3：北京别墅销售月度分布图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 9-10月，北京别墅市场成交依然较为活跃，虽然成交套数和面积环比7-8月分别小幅下降3.6%和3.83%，但同比涨幅仍十分显著，超过3倍。9月别墅成交再次突破700套，成交面积为24.01万平方米，较去年同期分别上涨3.78倍和3.96倍。10月别墅成交虽然环比有所下降（套数和面积分别小幅下降9.8%和8.7%），但同比涨幅仍分别高达3.44倍和3.31倍。别墅市场成交依旧活跃，一方面是由于自住型需求不断释放，另一方面说明投资者对北京别墅市场前景较为看好。 9-10月，北六环别墅区引领市场销售热潮 图4：2009年9-10月别墅销售区块分布图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2009年9-10月，别墅成交量主要集中在北六环别墅区、潮白河别墅区、城南阳光别墅区、南八达岭高速别墅区和怀柔别墅区，这五大别墅区成交套数均超过100套，合计达676套，占到全市成交总量的一半（50.49%）；其中北六环别墅区成交套数达187套，占比为14%。 单价在10000-16000元之间、总价在300 -1000万元之间的别墅项目占比较高 图5：2009年9-10月别墅销售单价分布图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 图6：2009年9-10月别墅销售套价分布图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 9-10月，单价在10000-16000元/平方米的别墅成交套数占比达四成多；其中单价在13000-16000元的别墅占比超过30%，比7-8月上升6.3个百分点，表明市场对中档单价的接受度不断提高。但从总价来看，9-10月，总价在300-500万的别墅成交占比最高，达41.5%，比7-8月提高16.6个百分点；总价在500-1000万的别墅成交占比环比下降14.8个百分点。1000万以上的别墅成交套数占比为15.6%，较7-8月略有增长。可见，市场可接受的总价范围主要集中在300-1000万之间。 单套面积200-300平方米的别墅产品最受市场认可，成交占比达47.35% 图7：2009年9-10月别墅销售户型分布图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 9-10月200-300㎡的中小户型别墅最受市场追捧，成为市场主流，共成交634套，占市场总成交量的近一半（47.35%），比7-8月提高5.23个百分点。从个案来看，中海瓦尔登湖、富力丹麦小镇、麓鸣果墅、天鹅堡、北京?湾等项目单月成交均超过40套，尤其是中海瓦尔登湖10月成交89套。其次是300-400㎡和400-500㎡的户型，分别成交365套和190套，占比分别为27.26%和14.19%。500㎡以上的别墅成交占比为10%，比7-8月提高1个百分点。 供需对比 新增供应与需求的差距逐渐加大 图8：北京别墅销供比走势图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2009年9-10月，别墅市场供应环比大幅下降，特别是9月仅新增180套，较上月大幅下降73.84%。同期别墅成交亦小幅下降，但降幅不如供应明显。因此，9、10月新增上市套数与销售套数的