我国房地产市场结构与房价分析正文完整版.docx

我国房地产市场结构与房价分析摘要：关键字：房地产作为国民经济的支柱产业，在经济发展过程中占有重要的地位。同时房地产业也是关系国计民生的基础性行业，与社会生产和人民群众的生活密切相关，房产交易已经成为当今社会的热门话题，尤其是房价已成为人民关注的焦点。但如今房地产业普遍存在着定价过高、中低价位住宅供给不足、高档住宅空置率较高等问题，已经在一定程度上影响到了产业的健康发展乃至社会稳定。因此深入了解房地产业，分析房地产市场结构，并对房价进行研究可以为房地产业的发展、完善提供一些思路和借鉴。1我国房地产市场是区域性寡头垄断市场在产业组织理论中，产业的市场结构是指企业市场关系的特征和形式。它是一个反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：（1）完全竞争市场；（2）完全垄断市场；（3）垄断竞争市场；（4）寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间经常存在非价格性竞争。根据产业组织理论，决定市场结构的主要因素有：市场集中度、市场进退障碍、产品差别化程度、市场需求的增长率、市场需求的价格弹性、以及短期的固定费用和可变费用的比例等。其中，前三项是影响市场结构或市场竞争关系和垄断关系的三个主要因素。因此，判断一个市场是否是寡头垄断市场的关键是看是否有几个厂商占有大部分或者全部总产量、这个市场是否存在进入障碍以及产品的差别化程度。 我国房地产业区域市场集中度比较高，产品差异化明显，政策法律制度进入壁垒较大，属于区域性寡头垄断市场。正是由于我国房地产市场的区域垄断性，房地产市场的价格竞争方式主要为垄断定价、价格歧视和价格合谋，而非价格竞争则以概念差异化、服务差异化和品牌差异化为主。房地产市场的寡头影响了市场上正常的竞争活动，市场调节作用失灵，最终将影响房地产市场的长期健康发展和居民福利水平的提高。2我国房地产市场结构与房价关系的模型分析2.1 模型的设计2.11由房地产需求者决定的变量借鉴Carry的模型, 假定一定时期内房地产市场供给是固定量, 市场上存在N 个同质的潜在投资者, 但由于每个投资者所拥有的私人信息及其对市场收益的预期等的差异, 他们对房地产市场的保留价格却并不一致。假定保留价格P 是凸集, 服从于均值为基准价格的均匀分布；设投资者的保留价格与基准价格的离差为h , 则P: F （，h）。这样，那些保留价格高于的投资者就会成为房地产市场的需求者。这样，基准房地产价格就是由愿意支付保留价格P 的投资者的比例来决定的, 而P也就是可以充分使房地产市场出清的价格。那么在任意价格条件P’下, 房地产市场价格取决于P≧ P’的投资者的比例, 其概率分布即为(1一F (P ’))。这样，就有2.12 由房地产供给者决定的变量假定市场结构是完全垄断的, 这样从垄断厂商的利润最大化目标出发, 就可以得到其利润函数为:该利润函数的特点表明，成本函数是房地产开发面积的二次函数，该成本函数体现了边际成本递增的性质。影响房地产开发商的成本因素被包含在函数f（K），这里需要关注的因素可能是房地产造价。显然这些因素都会被开发商加人成本转嫁给购买者, 因此这些因素对开发商成本具有正的影响, 即有f（K）0 , f’（K） 0 。2.13、房地产市场均衡价格方程式2.2 变量选取及数据来源从(3) 式可以看出, 房价的决定至少取决于6个变量: 房地产市场潜在需求人数、房地产市场需求方所能够获得的金融资源、房地产市场投资者保留价格与基准价格的偏离程度、房地产市场的基准价格、房地产造价以及房地产市场垄断程度。影响投资者保留价格与基准价格偏离程度的主要因素是投资者所掌握的信息和对市场的预期，而这一点我们可以假定对于每一个投资者的信息和预期都是外生给定不变的；同理，基准价格也是可以假定外生给定不变的。另外，由于模型中N 的含义是市场的潜在需求者，而这在实际中是很难观测的。故暂时将其视为给定不变的。这样，针对该模型的检验就集中于房价与金融资源、造价和垄断程度3 个变量的关系。投资者可获得的金融资源绝大部分是从银行获得的贷款，但是由于没有直接的家庭房地产信贷数据，我们用房地产企业的资金来源或开发商房地产投资作为房地产信贷的替代变量。本文用房地产开发企业的资金来源作为投资者可获得的金融资源的替代指标, 房地产市场垄断程度用勒纳指数来表示，房价和造价指标自明。本文的时间跨度为2005—2010年, 样本点为全国29个省、市、自治区（除港澳台地区及西藏和北京）, 所有数据均来源于：国家信息中心中国经济信息网统计数据库）2.3 实证检验结果为消除异方差,