我国房地产市场调控政策实施及其影响分析图文.doc

财政学论文 学 院： 职业技术学院 专 业： 财务管理 班 级： 2013级 学 号： 120712013015 姓 名： 黄如霞 指导老师： 廖添土 日 期： 2016年11月11日  目录 一、我国房地产市场现状 4 二、我国房地产市场调控政策的变迁 5 （一）支持、控制、刺激房地产的政策时期 6 （二）严厉控制房地产的政策时期（2010-2012） 8 （三）平稳发展房地产的政策时期（2013-2016） 9 三、房地产调控政策的分析 11 （一）目前房地产调控政策的有效性分析 11 （二）我国房地产调控政策的副作用分析 12 （三）“我国现阶段房地产调控政策遇到的困境分析 13 四、对房地产调控的对策建议 14 （一）土地价格改革“房地产调控”核心是“控地价” 14 （二）房地产税收调控 15 （三）建立完善国内房地产市场法律监管体制 15 （四）增加保障性住房供应，提高保障性住房品质，扩大受益群体 16 五、参考文献 17 内容摘要 【摘 要】近几年来,房地产市场的持续升温和房价不断推高的现象已经成为我们新一代年轻人面临的最严峻的挑战,房地产业的健康有序发展,离不开政府有力的引导.为抑制房价过快上涨,政府采取了一系列措施,其有效性业已日益显现,但其可能带来的副作用同样不容忽视。本文通过对我国现阶段房地产宏观调控政策的研究发现我国当前房地产调控政策主要面临以下几个问题：土地财政问题,贫富差距问题,政策不合理问题.并通过对国内外经验的借鉴,对我国现阶段房地产宏观调控政策提出几点切实可行的建议. 关键词 房地产业,宏观调控,政策有效性局限性,土地财政，房产税 我国房地产市场调控政策实施及其影响分析 一、我国房地产市场现状 2008 年全球金融危机对我国经济造成了严重影响，房地产行业首当其冲。作为综合反映全国房地产业发展景气状况的国房景气指数自2007 年12 月起，经历了连续14 个月的下滑(如图1 所示) 。伴随着积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以及相应的住房消费优惠政策的实施，2009年我国房地产市场强势回暖，迅速走出了“V”型轨迹。房地产开发综合景气指数由2009 年初的94. 74 迅速飙升至该年末的103. 66，商品房平均销售价格指数更是创造了115. 2 的历史新高。为抑制房地产市场过热现象，政府相继出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》( 简称新“国十一条”) 、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》( 简称新“国十条”) 和《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》( 简称新“国八条”) ，并运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。由图1 可以看出国房景气指数和商品房平均销售价格指数的上升趋势均得到有效抑制，逐步步入景气区间。 2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。2015年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从2015年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台，“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，由于一线城市在经济增长、产业聚集以随着政府一系列关于房地产政策的出台，我国房地产行业出现回暖迹象，许多城市的房价都在上升期。2015年1-9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1-8月份回落0.9个百分点。当前我国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。据机构研究，我国购房主力人口将于近年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。而老龄化进程加快将引发住宅空置问题。2013年其空置住宅占全国住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史最高纪录。同时，当前我国住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新房市场的整体吸纳能力。我国普通家庭住宅不动产财富比重过高，财富流动性存在明显不足，也客观上减弱了新增住宅消费后劲。随着房地产调控频出，住宅地产利润空间萎缩，开发商已经开始向旅游地产、商业地产等领域倾斜，未来十年，将是我国旅游地产快速发展的黄金期。随着旅游地产行业竞争的不断加剧，大型旅游地产开发企业间并购整合与资本运作日趋频繁。综合各方面情况看，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小。若致力于新房建设，增加建筑面积，将面临较大的去库存难题。我国房地产业经营需要从数量扩张转向品质提升，走一条质量发展之路。而挖掘存量住宅改善市场，提