房地产估价案例与分析真题.doc

2011年房地产估价案例与分析试题 　一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　　　（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。　　【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处 　　[答疑编号950263020101] ? 【正确答案】　　1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘　　直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。　　2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；　　应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。　　3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；　　本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。　　4）选用银行贷款利率为折现率。　　收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。 　　（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。　　【请问】　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？ 　　[答疑编号950263020102] ? 【正确答案】　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：　　加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；特许经营权等无形资产。　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供资料：　　1）企业合法经营资料：企业营业执照、经营许可证；　　2）房地产合法资料：土地使用权证、房屋产权证；　　3）加油站基本资料：油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况；　　4）财务经营状况资料：近三年财务报表、企业经营收益资料（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）；　　5）特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。 　　（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的—沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。　　【请问】　　1.四个交易实例是否可以选作可比实例?　　2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整? 　　[答疑编号950263020103] ? 【正确答案】　　1. 四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。　　2.需要进行的修正和调整：　　1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。　　2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。　　3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。　　4）实例D，房地产形状是L形，需要进行房地产状况修正，将增加的价格部分调低。 　　二、单项选择题（共3大题.，每小题2分，每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）　　（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼