房地产行业的风险分析图文.doc

2011年已经悄然过去，动车、校车的安全风险、A股回到10年前的冰点，投资者面临血本无归的风险、欧债美债危机对中国的影响以及CPI年初暴涨年末与GDP涨幅双双回落等等让人怀疑中国经济有硬着陆的风险，“风险”构成了中国经济生态2011年图谱。在这一年的跌宕起伏中有一个行业正处于风口浪尖上，这就是在国家的严厉调控和老百姓的口诛笔伐中走出“傻子都能赚钱”的暴利年代的房地产业。房地产行业一下子从遍地是黄金变得险象环生、危机四伏。我们小组尝试简要分析当前小型民营房地产企业在扑朔迷离的经济形势下面临的风险和主要对策。 房地产行业所处的经济环境分析 宏观经济面临结构转型，地产调控仍将持续 12月中旬召开的2011年中央经济工作会议确定：以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。房地产行业，显然于宏观经 坚持房地产调控政策不动摇，促进房价进一步回归，同时加大保障房建设力度，这些政策基调的确定使得2012年仍将是针对房地产行业的调控年的预测没有悬念。包含厦门在内的几乎所有省会城市和计划单列市已经宣布延续去年的限购、限贷政策，同时元旦开始上调之后的房贷利率开始实施，无疑进一步压缩了房地产行业的成长空间，可以说房地产行业仍在持续寒冬。 促进行业发展的因素仍在，房地产业长远向好 我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。过去10年中，我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，。 所以，GDP保持较高速度增长、居民收入水平和消费能力的提高、城市化进程持续推进将维持房地产业强大的消费需求。同时人民币升值预期和长期以来社会保障制度的缺失使得国民仍有强烈购房置业的意愿。这些促进房地产行业发展的因素仍在，房地产业经过目前实质性调整后，长远仍然向好。 中央地方博弈加剧，短期内房地产业迷雾重重 今年到期的地方债务规模预计达到1.84万亿，且2012年中期地方债务将进入还债高峰。地方债务多以土地、财政收入、地方核心资产为抵押，这无疑令地方倍感压力，对中央房地产政策的理解也别有一番滋味。 2011年11月，全国70个大中城市中，新建商品住房价格环比下降的城市为49个，比10月骤然增加了15个全国100个样本城市的住宅平均价格为8832元/平方米，自9月以来已连续三个月下降，且降幅逐渐增大。随着楼市调控效果的逐步显现，未来房价下降的城市还可能继续增加。 尽管中央仍强调楼市调控 “不放松”，但在业内人士看来，现有的政策力度能否维持到2012年末，仍存变数。随着楼市调控效果的逐步显现，2012年将是地方政府承受压力最大的一年，地方放松调控的诉求也会较为强烈，不排除楼市调控放松的可能。如果调控继续，地方债务平台就面临更大的压力，这甚至还会危及银行体系。在很多人看来，房地产调控节奏并非没有调整的可能。 正是由于房地产行业正处在一个复杂多变的经济环境，未来针对房地产业可能制定实施的政策也存在着较大的不确定性，同时各项市场条件瞬息万变，加上房地产行业本身生产周期长、影响因素多，产品价值高流动性较差等特点，使得房地产行业成为一个风险因素众多、不确定性高，难以准确预估和决策的行业。我们尝试从以下三个维度梳理房地产行业面临的各种风险。 2.1 系统性的风险 系统性风险指的是房地产行业全行业必须共同面对的，与单个企业的具体市场行为没有直接因果关系，也与企业的规模、所处的地域无关的风险。主要有宏观经济环境风险和行业政策风险。 第一，宏观经济环境风险。房地产行业是一个和宏观经济运行水平紧密相关的周期性行业。当宏观经济形势好时，人们可支配收入随着GDP的增长而增长，带来投资、置业等需求高涨，必然使房地产行业水涨船高、欣欣向荣。近十年来，我国GDP长期保持2位数的水平高速增长，也带来了房地产业的“黄金十年”。反观国外，自08年以来，欧美各主要经济体受债务危机影响迟迟走不出经济增长乏力甚至衰退的泥沼；受经济疲软、失业率高居不下的拖累，价格高昂的房地产自是少人问津。虽然中外房地产市场有着体制、消费习惯、政策影响程度等诸多不同，但这个行业与宏观经济的高度相关可见一斑。 第二，行业政策风险。在我国，房地产行业的发展状况不单纯是由市场供求关系决定的，国家针对房地产行业的调控同样左右着房地产业的兴衰。一方面，经过18个月的调控，房价事实上在10月就出现下行拐点。根据国家统计局的数据，10月，70个大中城市新建商品住房价格环比平均下降0.14%。到11月，降幅达到0.19%。2011年底，中央经济工作会议定调