房地产众筹模式解析图文.ppt

房产众筹方案汇报 目 录 第一章 众筹概念 众筹概念 众筹译自crowd funding，即大众筹资。当代众筹指通过互联网和社交网络传播的特性，让中小微企业、艺术家和个人对公众展示他们的公司、创意或项目，获得所需要的资金完成融资目标。 众筹特点： 低门槛 多样性 依靠大众力量 注重创意 众筹法律依据 2015年7月19日：中国人民银行等十部委联合发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，明确对“股权众筹融资”等业务进行分类指导，表明股权众筹融资必须通过股权众筹融资中介机构平台（互联网网站或其他类似的电子媒介）进行，股权众筹融资方应为小微企业等。 2015年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹机构开始探索“行业自律的技术标准”。 2014年12月18日：《股权众筹融资管理办法（试行）》（征求意见稿）》，对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。 众筹构成 通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三部分组成。 发起人：有创造能力但缺乏资金的人。 支持人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。 众筹平台：连接发起人和支持者的互联网终端（国外：Kick starter、IndieGogo 国内：点名时间、大家投、天使汇、众筹网等） 众筹规则 筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。 未达成：没有达到目标的项目，支持款项将全额退回给所有支持者。 达成：支持者将得到发起人预先承诺的回报。 众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任，仅仅负责项目审核，筹款发放的责任。 众筹流程 众筹分类 第二章 房产众筹模式 模式一：融资型开发类众筹 通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 融资开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。 案例：2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块。项目以一平方米作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹。 众筹过程： 模式二：营销型开发类众筹 营销型开发类众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高。对融资环节的支持作用不明显。 但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，营销型开发类众筹的营销推广意义大于融资意义。 案例：2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元。 众筹过程： 模式三：定向类众筹 定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。 定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。 案例：石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。 模式四：购买型+理财型众筹 通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及基本理财收益+高额浮动收益吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。 “购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。 案例：2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出平安北部万科城 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。 众筹过程： 模式五：彩票型众筹 彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销