持续加息背景下房地产市场的影响分析.doc

持续加息背景下房地产市场的影响分析 背景介绍： 2011 年7月7日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 3.25%提高到 3.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的6.31%提高到6.56%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。这是本年度央行第三次调整基准利率。加息时点和幅度符合市场预期，选择在6月宏观数据公布之前，而6月份的CPI数据也在市场预料之中，到36个月之最6.4%，所以仍处于负利率的水平。本次加息是同步同比例加息，除活期存款利率没有调整以外，所有存贷款利率均提高0.25个百分点。自2007年以来，中央银行多次实行加息政策，试图对目前不断出现的通货膨胀压力进行缓解，虽然加息并不是单一针对的房地产市场，但是房地产也作为我国国民经济的支柱产业也势必会受到相应的影响。 市场影响分析： 需求方面的分析 （1）消费者分析 对于已贷款购房者来说，连续加息已经增加了购房者利息支出，但是目前看仍然影响有限。目前不少银行由于信贷额度等方面的原因，已经取消了居民购房贷款的优惠利率，并按基准贷款利率来放贷。举个例子来说明，假定按基准贷款利率。按20年期100万元贷款计算，则本次加息将会增加月利息支出150元，年增加利息支出1800元，这对于可以购买100万元房子的住户来说影响应该是有限的。如果说将经过五次了利率的累计影响作一比较，则在上述贷款条件相同的情况下，经五次调整后的月利息支出合计增加为653元，年合计增加7836元，应该说并不是很大。我们觉得连续加息对购房者的影响仍然在于心理层面。不过，持续加息可能会使得大部分购房者积极筹措资金提前还贷或者部分提前还贷，增加的利息支出如下表所示 附表：经4次利率调整后月利息支出变动情况分析 贷款金额 本次调整后月增加还款支出（元） 按基准利率年增长还款支出（元） 5次调整后月增加还款支出（元） 5次调整后年增加还款支出（元） 50万元 75 900 327 3918 100万元 150 1800 653 7836 150万元 225 2700 981 11754 200万元 300 3600 1306 15672 建国后不久就出现了第一次婴儿潮：当时，刚刚解放的新中国实行鼓励生育的政策，那时一个家庭四五个孩子很正常，人口增长率将近300%。但是当时中国人口只有4亿，基数小第二次婴儿潮自1962年三年自然灾害结束后开始这一波高峰在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。人口出生率在30‰~40‰之间，平均达到33‰，10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的约20%。现在，他们已成长为社会的中坚进入1986~1990年，中国主力婴儿潮成家立业，进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。其中1990年是这5年中出生人口最多的一年。由于计划生育政策，此次婴儿潮出生人口总量虽不及主力婴儿潮，但也有1.24亿，接近当前全国人口的10%。作为主力婴儿潮的下一代，回声婴儿潮， （3）城镇化进程分析 长期以来，我国城镇化发展水平较低，城镇化滞后于工业化近20个百分点，处于全球最低国家之列。大大低于同期46％的世界城镇化平均水平，甚至低于同期发展中国家的平均水平。根据城镇化发展的共同规律——纳瑟姆曲线，城镇化水平处于30％～70％时是该国城镇化快速发展时期中国社会科学院《2004年--2005年中国社会形势回顾与展望》的报告中指出，我国城镇化率由1978年的17.92%提高到2004年的42％，平均每年提高近1个百分点，表明我国经济进入了新的高速成长期。2011年3月5日公布的“十二五”(2011年到2015年)规划纲要草案显示，中国希望到2015年城镇化率由现在的47.5%提高到51.5%。 序号 公布日期 利息变动情况 上证指数涨跌 当日地产指数涨跌 30日地产指数涨跌 1 2011.7.7 上调0.25 跌0.58% -0.74% 一日0.46% 2 2011.4.5 存款上调0.25% 涨1.14% 1.28% -6.11% 3 2011.2.8 存款上调0.25% 跌0.89% -1.42% 9.15% 4 2010.12.26 存款上调0.24% 跌1.90% -3.20% -4.27% 5 2010.10.19 存款上调0.25% 涨0.07% -5.30% -4.50% 6 2008.11.27 存贷下调108基点 涨1.05% 2.82% -5.41% 7 2008.10.30 存贷均跌0.27% 涨2.54% 1.93% -2.86% 8 2008.10.9 贷款