10第十章-房地产市场研究解读.ppt

第十章　房地产市场研究 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 第一节　房地产市场研究的意义与步骤 房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。 第一节　房地产市场研究的意义与步骤 一、房地产市场信息与市场效率 房地产市场是不完全竞争市场，由于房地产商品自身的特性使得房地产市场体现出市场信息（价格信息、产品信息等）缺乏的重要特征。 首先，房地产是不动产，位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场， 其次，房地产商品是异质的，每一处房地产的区位都是独一无二的。 第三，在房地产市场上获取信息是困难的，而且是昂贵的。 第四，房地产商品的交易成本高。 第一节　房地产市场研究的意义与步骤 鉴于房地产市场的低效率，搜寻信息、研究市场就成为房地产投资分析的重要工作内容，也是投资者做出合理决策的基本前提。市场研究做得更好，则更容易在竞争的市场中获得更多的利润。 第一节　房地产市场研究的意义与步骤 二、房地产市场研究的意义 （一）房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息 （二）房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略 （三）房地产市场研究有利于投资者合理决策 第一节　房地产市场研究的意义与步骤 三、市场研究的主要步骤 （一）房地产市场研究的主要步骤 1、确定研究目标 2、研究方案的设计 3、资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计 4、试探性调查 5、数据的收集和整理 6、数据的分析 7、提出研究报告 第一节　房地产市场研究的意义与步骤 （二）市场研究方案设计的基本原则 1、可操作性。 2、可控性。 3、灵活性。 4、经济性。 图10.1　市场研究深度的成本、效益和最优水平 第二节　市场研究的内容 一、市场调查 房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查是市场调查的主要内容。 （一）房地产投资环境调查 房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部因素的总和。 表10.1　房地产投资环境的构成 第二节　市场研究的内容 （二）房地产市场状况调查 1、市场需求调查。 主要包括某类房地产市场现有的需求量和潜在的需求量、目标客户的数量；某项目的潜在客户的规模和基本特征；同类产品或类似产品的区位、供应量和潜在供应量；市场的供求平衡状况、房屋空置率等。此外，投资者也应该调查市场对房地产商品在产品功能和品质方面的需求。市场需求调查有助于投资者分析某类房地产市场的需求动向和房地产供应情况，预测自身的销售量或出租量。由于房地产市场是地区性市场，因此市场需求的调查应以特定区域为范围。比如在对某城市的办公楼市场进行需求调查时，可以就办公楼需求总量和供应总量、重点办公区的需求量和供应量、办公楼的成交量、潜在的客户、出租率等进行调查。 第二节　市场研究的内容 2、市场价格调查。 主要调查某类房地产市场价格（租金）水平、价格（租金）变化过程及变化趋势，影响市场价格（租金）变化的因素，消费者对价格变化的反应，竞争者对价格变化的反应等。市场价格调查有助于投资者正确估测市场价值和投资价值。 第二节　市场研究的内容 3、消费者调查。 具体包括对消费者人口统计特征的调查，主要包括年龄、性别、教育程度、职业、收入、家庭规模、所属区域等信息；消费者行为特征的调查，如购买主体、购买区域、购买时间、购买动机、付款方式、以及购买偏好、影响购买决策的因素等等方面。 第二节　市场研究的内容 4、竞争者调查。 包括竞争者的数量和规模；竞争者的市场份额；竞争者的产品种类、成本、价格；竞争者的营销手段和策略等。 表10.2　项目基本信息调查表 第二节　市场研究的内容 二、市场预测 在房地产市场调查的基础上，可以根据投资分析的需要使用定性或定量的分析工具对房地产市场某些变量将来的发展趋势做出推断，这就是市场预测。 定性预测是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，根据预测人员的经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法的分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 第二节　市场研究的内容 1、宏观经济发展形势的预测 2、房地产业发展趋势的预测 3、政策影响预测 4、市场需求预测 5、市场供给预测 6、市场价格预测 7、营销前景预测 8、竞争情况预测 第三节　房地产市场研究的资料收集 影响房地产投资的变量或信息主要有三类。 一是与宏观市场环境有关的信息，这些信息对投资者确定投资方向、确定宏观投资区位有重大影响