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珠三角房价走势分析：一两年内泡沫就会破灭 2010年12月24日 09:03 阳光房产网 共(0 )条评论 查看更多评论 字号：［大 | 中 | 小］ 推荐给好友 | 打印本页 | 关闭 　　2010年，这是个充满悬念的年份。在市场尚未消化4月份调控政策之时，第二轮调控措施迅速袭来。传言变成现实，现实更加肃穆。 　　2010年，也是充满挑战的年份。消费者顶着调控的预期，如履薄冰般付下买房的定金。同样开发商也不易。面对两轮接踵而来的调控，不敢轻易放缓施工速度，硬着头皮卖楼。 　　2010年，跌宕起伏之下，最后的结果却是让业内欣慰的。1—11月份，珠三角9个城市商品房销售面积与去年同比，增幅为6.6%，销售额同比增长41.6%.珠三角楼市单价，并没因调控而下降。可见其价值的坚固性和市场认可度。 　　但当知晓结果之后，又将要遭遇一场新的赌注。2011年，在积极的财政政策和稳健的货币政策之下，信贷总量增速放缓，宏观条款成为常态。明年地产行业环境如何，我们只能猜测，不能断定。12月21日，在“2010珠三角房地产营销盛典暨2011房地产走势及经济分析高峰会”上，各位专家共同把目光投向了2011年的楼市。 　　中国著名战略咨询专家王志纲： 　　休闲时代与休闲地产 　　“土地面粉”越来越贵 　　五年前王石说万科做要做减法，只做住宅，别的什么都不做。但是现在万科遇到了最大的尴尬，原来他们有条件拿到比较好的土地，但是现在拿地变得非常困难。今天几乎我所有的客户都跟我说一个问题：他们好不容易买了面粉，做出来馒头卖掉挣了10个亿，然后拿着钱再去买面粉的时候，发现面粉要20亿元才能买得回来。不买吧，企业要运营，那么多员工要养活，买吧，就完全是杨白劳。 　　所以很多企业开始寻找一条新的道路———不是找一种赚面粉钱的办法，而是找一种市长、市委书记感兴趣，但是市场还没搞明白的东西，我把它概括为休闲产品。现在很多地方都在做，我做了很多个城市包括大连、青岛、烟台、成都、云南，这些项目最大的两三万亩，最小的也有两三千亩，但是没有一个是住宅地产，全部是产业地产，或者是以休闲住宅为特点，或者是以IT、动漫为特点，或者是以总部集群，总部经济为特点，或者是以产业高端和高端产业的一种表现形态为特点，绝对不是只会盖房子、卖房子的模式，这是今天出现的一个大的格局，这个格局里面，其中最吸引人的，就是休闲时代和休闲地产。 一两年内泡沫就会破灭 　　今天的中国经济从宏观上来讲，有三大发展因素。第一个发展因素是出口。以东莞为代表的外向型经济，尤其是到珠三角、长三角环渤海，都是以加工制造为主，靠出口拉动中国的发展，但是大家知道到现在已经到顶了。汪洋书记提腾笼换鸟，因为不把麻雀换掉放孔雀进来，是走不下去的，但是要换谈何容易啊。 　　2008年的金融危机，中央领导担心中国的经济停下来要出大问题，所以中央政治局常委紧急调研，10天不到就出台了一个让我们发展商高兴得不得了、但是让经济学家痛苦不堪的决策———拿4万亿来砸。这就是第二驾马车———所谓的投资拉动。大家都知道投资拉动是一个权宜之计，它不是一个永久的，它是为了对冲危机出来的，结果这4万亿下来以后，全投到了铁路、公路、基础建设，但是最后据不完全统计，70%到了房地产，到了房地产以后房地产就开始出现报复性反弹。以恒大为最典型，本来死掉了，占了很多的地，不行了，没有想到一下子4万亿有如春风化雨，资源变资产、资产变资本、资本变资金，一下子变成了中国的首富。这个时候所有的商人，所有的营销人员，都放开脚步去跑，就像乌龟赛跑一样，跑得比兔子还快，然后你追我赶，结果房地产一下子涨了。财政也拿钱投资城市建设，钱怎么来？卖土地。因为这个时代什么都值钱，只有钞票不值钱。钞票找出路，最可靠的就是不动产，所以都往房地产走。 　　在这种背景下面，房地产是火爆了，政府也高兴了，房地产商也高兴了，老百姓难了。但是包括政府和房地产商心里都在打鼓，说这种玩法肯定长不了，但是谁都心存侥幸———我会好好的，承受那洪水滔滔的一定不是我。谁都在想这一天会不会到来，我认为这一天肯定会到来，也就是一两年的时间。 　　格林斯潘说过一句话：“当泡沫形成的时候，如果他们不破灭，谁都不知道它是泡沫，但是泡沫破灭的时候，谁都知道它是泡沫，但是已经于事无补。”今天的中国就是这样一个情况，谁都知道是泡沫，包括通货膨胀也是的，肯定是要破的。 　　第一部发动机出口已经不行了，第二部发动机投资拉动是权宜之计，最终还得靠第三部，就是启动内需。怎么消费，无非就是六个字，吃、住、行、游、购、欲，其实对长三角、珠三角这些地方来说，吃住行早就解决好了，接下来就是游、购。游就是游玩，购就是采购，采购目前集中在买新的东西，特别是无形的东西叫精神采购，还有后面叫做文化产业，叫做休闲