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第十三章　房地产投资决策方法 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 第一节　房地产投资决策概述 一、房地产投资决策的含义 决策是人类的一种理性活动，人们每天都面临着各种各样的决策问题。一般来说，决策指的是人们对某些需要处理的事情所作的决定。 在任何一项投资活动中，对理性的投资者来说都会有一个明确的经营目标，当然也会有比较确定的资源条件和经营环境，采取何种投资方案既能满足资源条件，又能达到一定的投资目标，这种不同方案的比较和选择过程就是一个决策过程。 第一节　房地产投资决策概述 一个房地产项目的投资方案自然也会涉及到各个环节的具体方案。 投资对象的选择 投资方式的选择 规划设计方案的选择 筹资方式的安排和资金运用计划 不同的建设计划 不同的营销方案 第一节　房地产投资决策概述 房地产投资决策具备以下几个基本条件： （1）具有明确的决策目标。 （2）具有可供选择和比较的决策方案。 （3）具有科学的评价标准。 （4）具有客观详实的数据。 第一节　房地产投资决策概述 二、房地产投资决策的分类 从不同的角度可以对房地产投资决策进行分类。 （1）按决策目标多少 单目标决策 多目标决策 第一节　房地产投资决策概述 （2）按决策制定的方式 单层决策 多层决策 第一节　房地产投资决策概述 （3）按决策信息的性质 确定型决策 不确定型决策 风险型决策 第一节　房地产投资决策概述 （4）按决策所使用的方法 定性分析决策 定量分析决策 第一节　房地产投资决策概述 三、房地产投资决策的程序 1、确定决策目标。 2、拟定若干个可行方案。 3、优选投资方案。 4、决策方案的执行和控制。 第一节　房地产投资决策概述 四、房地产投资决策的方法 1、 定性分析方法 定性分析方法主要用于分析具有难以量化的复杂因素时的决策问题。 （1） 经验判断法 （2） 创造工程法 第一节　房地产投资决策概述 2、 定量分析方法 定量分析方法是采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法。 第二节　确定型房地产投资决策 一、确定型房地产投资决策的方法 确定型投资决策中，由于每种方案的运行结果是明确的，可以预先计算出每种方案的投资效果，所以，在确定型投资决策中可以直接采用相关的指标作为方案的评价标准。 第二节　确定型房地产投资决策 根据所用的指标性质，确定型决策方法可以分为两类：数值比较法和比率比较法。 （一）数值比较法 数值比较法就是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。 第二节　确定型房地产投资决策 1、净收益。 2、净现值(NPV)。 3、回收期。 4、等额年值（AW）。 5、费用现值（PC）。 6、等额年费用（AC）。 第二节　确定型房地产投资决策 （二）比率比较法 比率比较法是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产投资方案可行与否或优劣的分析方法。 1、内部收益率（IRR）。 2、净现值率。 3、效益费用比。 4、差额投资收益率。 5、差额内部收益率。 第二节　确定型房地产投资决策 （三）指标使用中应注意的问题 1、净现值和内部收益率 ⑴投资规模存在较大差异 ⑵现金流量的时间差异较大 2、净现值与净现值率 第二节　确定型房地产投资决策 二、互斥方案的比较和选择 互斥方案是指在一组方案中，选择其中任何一个方案，则其他方案就必须被排斥。但是资金或土地是有限制的，那么必须从中进行选择。 第二节　确定型房地产投资决策 1、对于项目计算期相同的互斥方案，可以直接用净现值、等额年值指标和差额投资内部收益率进行比选。 2、对于项目计算期不同的互斥方案，一般采用等额年值法进行比选。采用净现值指标或差额投资内部收益率进行比选，必须要对各方案的计算期和计算方法作适当的处理。 第二节　确定型房地产投资决策 三、独立方案的比较和选择 独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一个方案并不排斥选择另一个方案。独立方案的特点就是诸方案之间没有排他性，只要条件（主要指资金条件）允许，就可以几个方案并存。 第二节　确定型房地产投资决策 独立方案的选择可能会出现两种情况： 一种情况是投资者可利用的资金足够多，也就是资金没有限制。这种情况下，可以采用单方案的经济评价指标，如净现值或内部收益率等，可以计算出每个方案的净现值或内部收益率，选择所有NPV（ic）≥0或IRR ≥ic的方案即可。 另一种情况是投资者可利用的资金是有限制的。若资金不足以分配到全部NPV（ic）≥0的项目，独立关系就转化为一定程度上的互斥关系，即形成在资金约束条件下的优化组合问题。 第二节　确定型房地产投资决策 因此，独立方案的比较和选择指的是在资金约束条件下，如何选择一组方案组合，使得投资的总体效益最大，即最大。 一般来说，独立方案的比选有四种方法： 一是现