第章 房地产投资环境分析.ppt

2.2 房地产投资环境要素分析 2.2.1 政策法规（必要和敏感因素） 政治稳定 政策法规：土地政策，住房政策，金融政策等。 政府的支持 2.2.3 设施的现状和规划（直接，较难改变因素） 教育设施：幼儿园、学校等 基础设施：公共交通的便捷程度，地铁、公交、道路等 商服设施，商场，银行，医院等 2.2.4 自然环境（难以改变的因素） 宜居程度：生态，绿地，水系，公园 2.3 房地产投资环境的评价 2.3.1 房地产投资环境的评价指标 住宅项目可行性研究报告.doc 投资（市场）环境分析的内容 范围： ●宏观环境调研 ●区域环境调研 ●项目微观环境调研 从大环境到小环境，从全球，国家，区域，城市，片区到项目层层深入 宏观环境调研 政治环境 政策环境 经济环境 人口环境 城市发展概况 文化、行业、技术等各种环境 城市化率 2000年时，世界城市人口平均已经达到了50％，我国城市化发展目标大致为：2020年城市化水平应当达到50％。 人口（增长），人口结构 中国人口和城镇人口出生率（万人） 人均可支配收入 乡居民人均储蓄余额： 房价收入比： 空置率 商品房吸纳率= 报告期商品房出租、销售面积/报告期可供销售、出租的商品房面积 上年度商品房空置面积+本年度竣工房屋面积—本年度不可销售、出租的房屋面积。吸纳率在70%-85%之间房地产市场处于良性发展的时期，是政府做房地产市场调控的参考指标之一 2.3.2 房地产投资环境评价的方法 1．冷热国对比法 适用于宏观投资环境的风析。 从投资者的角度出发，选定投资环境因素，据此对目标逐一进行评估。 通常考虑7个方面的因素： （1）政治稳定性。 （2）市场机会。 （3）经济成长和成就。 （4）文化一元化。 （5）法令阻碍。 （6）实质阻碍。 （7）地理与文化差距。 2.等级尺度法 主要用于分析影响投资环境的微观因素。 方法：先对子因素进行分析，然后作出优（5分）、良（4分）、中（3分）、可（2分）、差（1分）的判断。 最后，在此基础上计算该国投资环境的总分数。其计算公式为： 式中 ,P —— 投资环境总分数； Wi—— 第i类因素的权重； Ai、Bi、Ci、Di、Ei—— 为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。Ai+Bi+Ci+Di+Ei= 1 K=1~5，当k=5时，说明投资环境好。 4、关键因素法 该方法主要针对具体项目，充分考虑投资动机寻找关键因素进行评价。 方法：从具体项目的投资动机出发，从影响投资环境的一般因素中，找出影响投资动机的关键因素，然后依据挑选出来的关键因素，采用多因素分析法进行评价。 5、swot分析法 高等职业教育房地产类专业“十一五”规划教材 2.2.2 经济社会（最重要，最直接因素） 宏观经济形势 区域社会经济发展规划，城市规划 居住人口结构和收入 市场：区域的房价、地价，需求和供给，周边楼盘的房价和销售情况等。 （注意市场分析与环境分析的区别与联系） 区域环境调研 区域经济发展 区域规划、景观、交通、人口构成 影响区域发展的其他因素研究（历史、文化等） 区域内总体价格水平与供求关系分析 项目微观环境调研 用地状况及开发条件分析 项目所在地周边环境分析（主要针对配套设施情况、人口数 量和职业构成、素质分析等） 对外联系程度、交通组织分析 主要指标（宏观）分析 租售比： 每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。 销售面积： 竣工面积、新开工面积、销售增长率、竣工增长率、销售面积/竣工面积、销售面积/新开工面积 3．多因素评价法 该方法也称体制分析法，主要从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资者投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为11类，再按5级别分别计算： 当地竞争对手的强弱、同类产品进口配额在当地市场所占份额 11．竞争环境 投资双方信任和合作程度；外国公司是否适应当地的社会风俗 10．文化环境 机构的设置、办事效率、工作人员的素质 9．行政机构效率 各