调控新政解析.ppt

* 针对客户：在通货膨胀的预期之下，股市投资渠道没有明确预期，但房地产具有从增值转为保值，居住双重特征。 * 针对客户：在通货膨胀的预期之下，股市投资渠道没有明确预期，但房地产具有从增值转为保值，居住双重特征。 * 针对客户：在通货膨胀的预期之下，股市投资渠道没有明确预期，但房地产具有从增值转为保值，居住双重特征。 * 目录 1、政策展望 短期政策：政策执行力度从严 货币政策逐步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调。 保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点。 土地市场供应量继续加大，供应计划继续落实。 中长期政策：房产税试点范围将逐步扩大 适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。 土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革。 2、市场展望 土地市场：供应力度继续加大 根据“国八条”要求，2011年商品住宅用地计划供应将不低于过去两年平均水平。 地价方面，监管层严格控制房企开发贷款风险。 地价整体水平逐渐平稳。 城市核心地段仍备受关注 房产市场：供需关系转交，价格趋稳，并可能出现结构性下调 供给：新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。 需求：改善需求和投资投机需求下降，带动销售面积下降。 价格：“控制目标”和限购令促使房价趋势，可能出现结构性下调。 3、市场关注点 区域发展分化：地铁及哈大高铁的开通，将持续交通节点的区域的活力 供应结构分化：保障性住房和商品房市场双轨制并存 物业类型分化：商业地产和办公地产面临更大发展机遇，首次置业的中小户型产品影响不大；大户型、高总价面向改善需求和多套房产需求受限购影响效应明显；主要面向外来需求的旅游度假产品收到限购影响明显 4、结语：在政府的带领下，市场要放慢脚步，谨慎思考科学发展的脚步 这是一场博弈， 这是一场资产与政治的博弈 政府要求银根紧缩，资金回流，缩水资产。 资本继续要求楼市、股市的加速膨胀，资产持续升值。 政府理性引领资本新出口，短时的阵痛，好过长远的瘫痪。 Thank You! 感 谢 聆 听 * * 2001中国加入WTO 以后，中国成为第一外汇储备国，构建了中国制造，美国消费的全球经济新格局，以美国为主的西方发达经济体，推出了第二轮量化宽松的货币政策，导致了全球流动性的泛滥，而流动性的最爱去处就是新兴经济体，而中国的房地产成为首选 * 房地产的核心是土地，而影响地价的核心是资金，2010年，全国各地的土地供应增量虽然明显，但远远不及房地产资金的大幅增长。大连东港项目背后很多都是国外资金进入，导致了很多地王的出现。 * * * * 中国宏观经济调整的背景重点在于，经过10年的发展，经济结构需要调整，房地产行业的投资属性超过了居住属性，更重要的是，整个经济发展的根源都涉及到了土地财政，政府在流动性过剩的情况下，需要调整产业结构，打压房地产投资属性，使得资金顺利进入重点产业和实体经济 * * 2010年调控被称作史上最严厉版，2011年调控将成为最严调控的升级版，2011年调控将成为常态。最大的不同，供地仍然是缓解供给之困的根本手段，对此，新政提及“商品房供地不低于前2年的平均供应量”。2010年，全国房屋新开工面积为16.38亿平方米。 * 新政将改变房地产项目的定价机制。“为了实现地方政府制定的目标，高售价的项目的预售审批将受到最大的冲击。 * * 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。此变化距离“国五条”规定的五成首付仅有3个月，力度空前。此条最有杀伤力，“10%的杠杆率，相差很大。” * 目前大连基于2010.10.21日签合同的日期为准，来界定拥有几套房产，之前的不算；金、开、旅目前需要到户口所在地查有几套房产，方可按照规定备案 * 与2010年前两拨政策相比，除更严格的信贷和限购制度外，很重要的一点是，“落实了地方政府在住房保障和稳定房价方面的问责机制。”此规定不同于以往空泛的追责，也不同于此前住建部主导的“约谈”，地方政府将很快出台细化政策以落实调控 * 沪、渝两地既为一、二线城市代表，又有沿海内陆之别，是为将来全国铺开打好基础。 “重庆是内陆城市的代表，如果成功再推广，是有基础的。”???? * * 上海房产税将从人均60平米起征，短期内将对上海大户型成交造成影响，但预计房产税效果将在半年后被消化。“对上海房价不会造成什么影响。” 黄奇帆在1月27日的发布会上说。但他同时表示对房价有一定的收敛作用，但这不是一锤子买卖。” ，，正是房产税传闻刺激了短期购买力集中释放。 1月27日晚，世联地产董事长陈劲松在微博上说：两市房产税特点之一是，对新购房征，已购不征，对其他城市的示范作用就是快买房。 * 将至少有36个城市出台或更新住房限购措施。但截至目前，仅