第8章房产产权产籍管理1.pptVIP

对有多种不同功能的房屋(如综合楼、商住楼等)，共有面积应参照其服务功能进行分摊，具体如下： (1) 对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。 　 (2) 住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积(电梯房、楼梯间除外)应计入住宅部分进行分摊。住宅平面以外的电梯间、楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则按住宅部分面积和其他建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。　　 3. 按功能分摊 (4) 建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。 (5) 共有面积的分摊除有特殊规定外，一般按所服务的功能进行分摊，分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊，服务于整栋的共有面积整栋分摊，只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。 另外，建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件整栋建筑物分摊。 三、共有面积分摊的类型 1.整栋楼分摊 2.功能区内分摊 3.功能区间分摊 4.楼层间分摊 5.本楼层内分摊 * 应分摊共有面积的区分及分摊方法: 在房屋调查过程中，各式各样的建筑物都有，其共有面积的服务功能区分也比较复杂，正确的区分及计算是保证房屋面积测算正确的关键。根据实际情况，不管房屋结构有多复杂，其综合概念图形可表示成图8-1和图8-2。 图8-1 楼房概念层面图 该图为某栋房屋第i层建筑平面示意图，T2为在整栋房屋中本层应分得的共有面积。T1为本层的共有面积，仅服务于C、D两部分，C、D两部分为本层功能不同或权利人不同的使用面积，而C+D+T1相对于整栋房屋来说又是使用面积。该图中，T1＋T2作为本层的共有面积分摊到C、D两部分。 图8-2为一综合概念楼立面图。A为裙楼，B为塔楼，A、B两部分功能不一样，Gi(i＝1~5)为应分摊的共有面积，其中G4为天顶部分，G5为不通过A部分的共有面积。5个部分的共有面积可以有如下分摊组合： 图8-2 楼房概念立面图　　 (1) G1只服务于A部分，则只在A内分摊；(2) G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；(3) G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；(4) G2同时服务于A/B两部分，则整栋分摊；(5) G3只服务于B部分，则只在B部分分摊；(6) G4为天顶部分，整栋分摊；(7) G5只服务于B部分，但不通过A，则只在B部分分摊。 产权是共有的。应分摊的共有面积,其产权归属应属建筑物内部参与分摊共有面积的所有业主拥有，物业管理部门及用户不得改变其功能或有偿出租(售)。对于不应分摊的共有面积也是如此。 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。各权利人对共有面积只是拥有数量上的表达，而无空间位置界线的准确表达。 四、应分摊共有面积的特点 (3)应分摊共有面积的相对性。这一点在前一部分已有具体说明，这里实质上反映了在一栋房屋内拥有共有面积的实际情况。在图8-1中，T2是整栋房屋的权利人在法律意义上都拥有，数量上归第i层所有，而第i层的C、D权利人同样拥有其他各层的与T2性质相同的共有面积。而T1却不同，它只能是C、D两部分的权利人所共同拥有，本栋楼其他权利人是不能拥有的。 (4) 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积，实际上无共有面积的建筑物是极少的，仅限于只有一层的建筑物。因此，一份房屋调查报告有无共有面积是其是否完整和规范的重要体现，也是办理房地产交易、抵押等手续时在法律上的要求。 8.5.4 房产面积的精度要求 8.5.5 变更测量 现状变更测量内容： 1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化； 2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁； 3)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网待围护物以及房屋附属设施的变化； 4)道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化； 5)地名、门牌号的更改； 6)房屋及其用地分类面积增减变化。 权属变更测量内容： 1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移； 2)土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直； 3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化； 4)他项权利范围的变化和注销。 变更测量的程序 变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。 变更测量的方法 变更测量方法的选择 变更测量的基准 变更测量的精度要求 变更测量的业务要求 房地产编号的变更与处理 丘号： 1)用地的合并与分割都应重新编丘号，新增丘号。按编号区内的最大丘号续编。 2)组合丘内，新增丘支号按丘内的