《房地产开发与经营》试题7-上海财经大学.doc

诚实考试吾心不虚 ，公平竞争方显实力， 考试失败尚有机会 ，考试舞弊前功尽弃。 上海财经大学《 房地产开发与经营 》课程考试卷（A）闭卷 课程代码 课程序号 20 ——20 学年第 学期 姓名 学号 班级 题号 一 二 三 四 五 六 七 八 总分 得分 得分 一、判断题(每小题2分，共计20分；对的打√，错的打×) 1. 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（ ） 2. 甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6％）。（ ） 3. 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（ ） 4. 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（ ） 5. 房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。( ) 6. 居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ） 7. 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。( ) 8．房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（ ） 9．房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。( ) 10. 风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。（ ） 得分 二、单选题(每小题2分，共计20分) 1. 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ ）。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 2. 对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（ ）。 A.固定总价合同，采用按日计价的增价条款 B.固定总价合同，采用重大增价条款调整 C.固定总价合同，采用延期增价条款 D.成本加浮动酬金合同 3. 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ）。 A.开发商 B.设计单位 C.承包商 D.监理单位 4. 财务杠杆效应是由于（ ）引起的。 A.贷款利率与项目全投资收益率不同 B.预期售收入与自有资金收入占总收入比例不同 C.预售收入资金回笼较快 D.自有资金投入时间点的差异 5. 下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。 A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费 6. 下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。 A.土地使用权出让金 B.城市建设配套费 C.拆迁安置补偿费 D.基础设施建设费 7. 按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。 A.存量规模 B.租金水平 C.开发成本 D.资本化率 8. 根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场.租赁市场.抵押市场和保险市场。 A.房地产交易方式 B.房地产交易顺序 C.房地产交易目的 D.房地产类型 9. 房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（ ）。 A.合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B.图纸、投标书及其附件、合同协议书.工程报价单或预算书 C.合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D.图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 10. 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（ ）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法 得分 三、简答题(每小题8分，共计24分) 简述商品住房项目前期市场分析的主要内容。 简述房地产项目融资结构优化的主要方法。 简述商品房预售的主要条件。 得分 四、论述题(每小题16分，共计16分) 试述房地产项目可行性研究的主要内容。 得分 五、计算题题(每小题20分，共计20分) 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3.5%。 预