2011年成都花样年·福地年广场营销策略报告.ppt

花样年.福年广场 2011年营销策略报告; 畅想 现实 战略 实施;Ⅰ 畅想;先来看看我们是什么？我们有什么？;福年广场自身解析;2号楼 （写字楼）;写字楼;公寓;福年广场是什么;;放眼全国;功能规划;品位街：占地面积6800平方米，建筑面积约15000平方米，由8栋4层高的旧厂房改建而成楼，每层层高 4.2米，主街长度150米，宽度18米，功能规划包括画廊、酒吧、特色餐饮、酒窖会所、茶道等各种配套。 ;放眼成都;放眼成都;放眼花样年; 2008年，喜年广场，东大街首席商务复合体，花样年首涉商务领域 2009，美年广场，西南首例百万平米综合体，花样年华丽转战大型综合性商业地产 2010，香年广场，天府大道中央商务综合体，花样年商业地产升级之作 2011，福年广场， 2012，……;经过三年的历练，花样年现已是成都商务地产领域的一线开发商 经过三年的探索，花样年商务作品不断升级，设计感、艺术味愈来愈浓 经过三年的验证，花样年的物业是最具投资及抵通胀的价值;写字楼认知 属于花样年写字楼体系的具有设计感的， 投资门槛相对较低的商务潮流新品； 是美年LOFT的升级之作，在室内公共空间 更是由日本知名设计大师注入了艺术设计； 是属于成都的“建外SOHO”，极具花样年 艺术地产的烙印。;纵观全国、成都及花样年自身产品系列可以看出： 在全国来说，5.4米层高的写字楼都属于投资热品； 在成都来说，5.4米层高的写字楼产量严重稀缺； 在花样年来说，5.4米层高的写字楼是最具艺术设计感的作品； 5.4米层高的LOFT，对于成都花样年来说： 它不是新品，但需要我们将它玩出“设计”，玩出概念 它是成都商务一线开发商的概念新品，体现出花样年的商务艺术范儿 对于福年广场，因为拥有5.4米的LOFT，我们对它期望更多……..;再看精装公寓： 从户型上说，花样年从来就是中小户型的实用派专家； 从精装来说，趣园、香年公馆到福年，已经是第三代作品，品质毋庸置疑； 从市场来说，如此高品质的投资产品，真的很稀缺； 精装公寓： 她已成为花样年商务地产开发中的一个经典产品 她已是成都精装公寓中品质符号的代言 我们只需做好一件事：就是将她完美展示给客户。;我们有了出色的产品，我们想要更出位， 因为我们希望花样年作为成都商务一线开发商 能够为商务带来更多的潮流新品 潮流，带来的远不止追捧， 还有更多我们意向不到的…………;体现潮流设计关键：外观、设计元素 客户最关注的东西：面子的东西，哪怕是投资产品 写字楼客户最关注：大堂、标准层、层高、标准层、服务 公寓客户最关注：设计、品质、服务 这一切都是看不到的，那打动客户的关键就是说看得见，摸得着的，我们的设计应该 现场展示空间设计、品质与潮流并存 从整体到细节将艺术设计植入客户脑中;创意点;Ⅱ 现实;我们的目标;我们的目标;关键问题一： 新政下，如何把握时机，运用得当的推售策略，实现目标？;1、住房限购的时间和范围 ：2.16日起在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。 2、住房限购的对象 本地户籍：在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。 外地户籍：在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房； 不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。;区域市场时机;项目推售时机;项目推售策略组合;项目推售策略;项目推售方案一;项目推售方案二;项目推售方案建议;关键问题二： 我们的客户是谁，他们关注什么，怎样的营销定位能打动他们？;区域客户情况;参考项目客户情况——美年、香年;综合一下，我们认为，目前城南大区域同类项目客户共性： 1、中小投资客占到绝大多数； 2、自用客户占比不大，多在项目中后期参与购买； 3、由于大多数为首次投资写字楼类商务产品，小面积产品更受市场追捧； 4、购买客户来源区域还是以大城南为主，二级县市为辅，省外购买还是少数； 5、由于不断的通货膨胀，客户购买时更多是关心项目地段价值、配套及本身品质，未来是否能保值增值； 6、群体购买现象明显。;福年项目核心客户分析;福年项目核心客户特征;福年广场客户预判;福年广场客户关注点;福年广场客户关注点;明确了我们的目标客户 接下来看我们用什么核心价值、营销定位吸引他们？;;;福年核心价值点;福年核心价值点;福年广场核心竞争力表现 在城南CBD核心 由商务地产一线开发专家花样年打造 集LOFT写字楼、精装商务公寓、时尚精品商业于一体 具有潮流空间设计、高品质配套及服务