2012年临沂“和力·康地桥丽都”竞标提案.ppt

“和力.康桥丽都”竞标提案 智联地产;前言 2012年，在国家宏观调控、货币政策以及本市地方政策的共同作用下，临沂市房地产市场呈现价格稳定、近期交易趋缓的发展态势，激烈的竞争依然存在。;报告脉络;第一部分、临沂临沂及罗庄楼市概况;一、2011国内房地产市场政策;2011年上半年房地产政策汇总 2011年上半年，为了进一步加强和扩大房价调控的效果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级，细则也不断的深化。为了进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用： ·近40个城市出台实施限购，货币、信贷政策持续收紧。 一、2011年上半年主要楼市政策之商品房市场 ◆ 行政措施： 1、限购政策升级（7月份二三线城市限购） 2、首次要求地方出台房价控制目标； 3、商品房销售明码标价，严格要求一房一价制； ◆ 货币信贷： 1、6次上调存款准备金率，3次加息； 2、二套房贷首付60%，利率1.1倍； 3、房地产类贷款同比下降显著； 二、2011年上半年主要楼市政策之保障房市场 ◆ 问责制： 1、1000万套保障房签订“军令状”； 2、对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制； 3、加快保障性住房资金预算执行进度4、鼓励央企参加保障房建设；;二、临沂市房地产市场现状分析;2011年临沂房地产市场概况：;2011年临沂房地产特点分析：;2011年下半年以来，尤其是10月份以后，在新的房地产市场调控政策力度加码以及货币紧缩政策、媒体舆论等的叠加效应干预下，我市存量房市场成交平淡，保持低位运行。市区存量房市场成交虽较去年稍有下降，但整体上看还是比较平稳。受央行加息和上调存款准备金率等货币政策的影响，刚需购房者的买房成本再次上升，同时银行贷款的难度也有所增大，存量房的观望氛围开始产生。;2012市场预测;三、罗庄 区以及周边楼盘项目情况;项目名称; 在罗庄以及高新区楼市的版块分布中，我们位于城西南版块。目前城西南版块中，楼盘供应量相对较小，目前罗庄区在售楼盘，现房（准现房）存量不大，但即将发售项目仍有一定体量，会对项目的目标客户形成一定分流，结合本项目现状，从而提炼出本案的营销思路。;罗庄市场概述;四、在售项目广告平面情况;罗庄房地产广告有以下几个特点（除滨河板块外）： 1、从罗庄房地产广告发布情况上看，户外大牌、宣传单张已经成为宣传项目最主要的手段，各个项目都将户外宣传作为自己项目的重点宣传方向。 2、从户外广告的广告语看，罗庄当地的广告主要以卖点展示类型和标题类型的为主，内容相对较为直白，意思较为明显，对项目卖点的演绎和概念的提升明显不足，这也和当地房地产市场发展还处于初始阶段有关。 3、从单一项目上看，项目各个阶段广告之间的联系较为缺乏。除地王集团外，几乎没有什么像样的广告而言。 4、标题类广告与项目产品联系性不强，从产品上很难找到此类广告的支撑点，使此类标题广告显得空洞且缺乏意义。 ;当前罗庄房地产市场特点可以归纳为以下几点： 1、价格敏感度高，对所谓舒适性住宅产品认可度以及购买力不足。 2、产品同质化严重，整个罗庄市场的住宅类产品雷同化很严重，偶尔外立面等亮色也没有加以很好的推广。 3、项目推广手段单一且原始，运作团队整体素质偏低。 4、客户盲从性强，受外界信息影响极大。 5、城市规模以及发展前景造成的刚性需求购买力不强。 ;第二部分、项目定位;项目定位报告——思路框架;项目swot分析;在罗庄房地产市场处于供大于求的激烈竞争的前提下，以及本项目自身的成本、规模、销售时间等不利因素，将对本项目的销售造成不小的压力。 那么我们凭借什么才能够在竞争如此激烈的市场中快速去化呢？ ;项目核心竞争力;项目定位方法;SWOT分析模型;;本项目核心竞争力——集资源、产品、服务以及生活方式为一体。; 项目本身规模和产品是基础价值。 项目周边独有的一站式教育资源是项目的竞争价值。 获益价值是项目绝版、人文、雅居生活方式 ;项目概念定位与整体发展战略;项目整体发展战略;项目名“康桥”具有非常丰富的演绎空间； 基于项目名的形象演绎必须与项目核心购买价值及项目属性定位相符合； 康桥丽都 《再别康桥》原是现代诗人徐志摩脍炙人口的诗篇，是新月派诗歌的代表作品。全诗描述了一幅幅流动的画面，构成了一处处美妙的意境，细致入微地将诗人对康桥的爱恋.从此，康桥便承载了浓厚的文化底蕴与自然景致的闲情。康桥丽都把英伦式的绅士、文化、景致融合得淋漓尽致。;可考虑的演绎方向2： 剑桥大学 University of Cambridge： 剑桥大学是英国著名高等学府和科研基地，历史悠久、名人