南昌绿地2010年6月9日地城市级别商业综合体课题研究方案汇报.pptVIP

城市级别商业综合体 课题研究方案汇报;目录;第一章：城市综合体溯源与发展;一、城市级别商业综合体案例研究;纽约洛克菲勒中心：20世纪最伟大的都市计划之一，由19栋建筑围塑出来的活动区城，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大综合体。;一、城市级别商业综合体案例研究;一、城市级别商业综合体案例研究;一、城市级别商业综合体案例研究;一、城市级别商业综合体案例研究;一、城市级别商业综合体案例研究;一、城市级别商业综合体案例研究;一、城市级别商业综合体案例研究;D.项目整体特色与创新：; 大型商业综合体项目是现代生活不断进步的产物，它以科学、人性的商业规划为前提，营运着新一代人群的消费及生活观念，在有限的项目体量中创作一个全新的生活新城，代表前卫、高端，引领潮流、风范。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。;二、城市级别商业综合体的发展历史和各阶段特点;;一、商业综合体市场调研：;一、商业综合体市场调研：;2、定位依据：;二、商业综合体的定位策划：;二、商业综合体的定位策划：;目标消费者定位：通过分析目标消费者对商业建筑的理解进行目标消费者定位 目标商圈定位：通过对目标商圈主力店经营调查、目标商圈商户调查、目标商圈各物业的经营调查确定项目所属商圈的商业定位。 商业主题形象、档次定位：商业档次金字塔层级划分，并初步设计商业建筑立面、空间风格等的构思和设想建议。 商业管理服务定位：主要指针对管理服务设备、设施等规划和要求 与竞品项目的差异化定位：整合如差异化设计规划、差异化主力店选择方案、差异化商户选择方案、差异化品牌选择方案、差异化经营方案等的综合差异性定位。 ;二、商业综合体的定位策划：;三、商业综合体的招商运营;互利经营概念： 在原售价上提高5%，并以此作为开业后定期广告投放基金。开业后成立业主委员 会监控基金投放情况。 带租约卖铺： 将发售楼层部分进行返租，确定返租年数和成数，以市价的租金向商户返租，减 少商户投资风险，可在招租时向商户收取进场费，从而抵消返租出租时部分空置 铺的租金损失，减低发展商承担的资金风险。 制定反租获利计划： 由返租带出的促销方案，为给卖家足够信心，建议通过知名保险公司承诺，3层返 租的金额由发展商拨款给保险公司，由保险公司名义将金额返给客户，使返租更 具透明度和可信性。 递减促销方式： 以每日递减售价的百分比金额，成交日期越早价格越平，促使买家尽早决定购买 意向，加快成交速度。;四、开业策略：;五、租售策略：;六、开发团队职能架构：;;一、产品组合和发展模式：;2、业态组合案例分析——以铜锣湾广场为例;3、发展模式：;一、产品组合和发展模式：;模式二：以写字楼为核心的模式;模式三：以酒店为核心的模式;一、产品组合和发展模式：;二、动线设计和交通规划：;二、动线设计和交通规划：;二、动线设计和交通规划：;二、动线设计和交通规划：;二、动线设计和交通规划：;二、动线设计和交通规划：;二、动线设计和交通规划：;三、室内装修和公共空间：;2、室内外装饰——以东京六本木项目为例说明;三、室内装修和公共空间：;每种功能有其特定的运行时间范围； 各功能在时间上的衔接； 各功能在内容上相互补充； 整个大楼保持24小时的繁荣。;三、室内装修和公共空间：;四、景观主题设计：;五、立面和广告位设计：;五、立面和广告位设计：;五、立面和广告位设计：;五、立面和广告位设计：;五、立面和广告位设计：;城市综合体之住宅与商业衔接参考;五、立面和广告位设计：;五、立面和广告位设计：;;一、盈利模式研究：;一、盈利模式研究：;（1）万达商业地产的“现金流滚资产”模式;一、盈利模式研究：;（2）产业链条上游的多重资源整合打造竞争力：;（3）订单模式与商业模式的配合;（1）银行资金 贷款类型包括：土地抵押贷款、开发贷款、资产抵押贷款、资金贷款、租约抵押贷款和银行贷款的异地使用等。;二、融资与资本退出模式研究;THE END THANK YOU!