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委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 第一篇：市场篇 博爱家园二期策划报告方案 市场研究 产品研究 市场定位以及目标消费群分析 营销推广战略 广告传播 附件 第一部分 市场分析总结 一、背景分析 一、上海市房地产宏观市场背景分析及结论 宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。 上海市国民人均收入提高，进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨。 上海市人均消费的标准——恩格尔系数下降为46%，说明市民用于固定资产的支出大幅度上升。 政府不断推出房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。 投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线，但本案所处区域并非理想的投资区域。 供需市场发生结构性变化，出现供小于求的良性格局。同时，随着供求关系的变化，物业品质的提升，上海房地产市场价格一路上扬。 结论： 在发展商和消费者双重信心影响下，上海房地产市场形势一片大好，供需基本平衡。受市场惯性影响，下一阶段上海房地产市场将持续上冲。本案所处宏观形势较好。 二、浦东地区房地产市场背景分析及结论 浦东房地产市场容量占全市各区之首，销售占24%，预售占19.7%。随着APEC会议的胜利召开，WTO的临近，浦东在全市的号召力将进一步提升，浦东房地产也将迎来更多的发展机遇。 世纪公园板块的成功开发，陆家嘴板块的再度崛起，龙阳路板块的逐步升温，带动了其他板块的发展及浦东新区整体品质的提升，浦东房地产价格也顺势上扬，今年9月份已达4577元/平方米。同比上升了近500元/平方米。 1-9月份成交预售商品房户均面积117.81平方米，本案户型面积与市场需求基本吻合。 结论： 浦东新区区位优势的不断提升以及 房地产业的飞速发展表明：浦东楼市具有相当大的升值潜力和投资潜力，为本案二期的全面提升提供了市场基础。 三、上南地区房地产市场分析及结论 时间段 预售面积（平方米） 物业均价（元/ M2） 市场份额 2000年12月 26471 3504 9.59% 2001年1月 27143 3460 14% 2001年2月 24893 3354 16.6% 2001年3月 29831 3636 13.8% 2001年4月 35811 3723 14.6% 今年以来，上南地区在浦东新区的市场容量基本保持在14%以上，并仍有一定的上升空间。 上南地区预售楼盘平均价格持续上扬，2001年4月份达3723元/平方米，在新开楼盘上南花苑城及现代印象的影响下，目前区域均价以突破3800元/平方米。 上南地区预售登记面积呈逐月增加的趋势，2001年4月达35811平方米，该月本案一期销售业绩在该地区排名第一 结论： 该地区商品房需求量较大，升值空间明显，本案推出时机基本成熟。 第二篇：竞争分析 竞争格局 本案位于东明路、齐河路交界处，周围有昌里生活区、上南生活区、六里生活区，都是成熟的生活居住区； 本案周边部分楼盘已售完或接近清盘，如：位于浦三路的东丽苑、昌里东路和南码头路交界处的紫竹馨苑、南码头路和博文路交界处的怡泰花园等； 本案周边潜在楼盘只有浦三路、昌里东路交界处的兴荣家园，建筑面积约5万，目前正在建设之中，尚未开盘； 本案西侧齐河路两侧两块空地以及近东明路昌里路两侧两块空地，目前均没有动工迹象，构不成本案潜在竞争； 所处区域小范围内存有实质性竞争的楼盘较少； 从现时竞争来看，上南地区有现代印象、左岸丽景、上南花城、中星雪野家园等楼盘，这些楼盘地段条件比本案好，价格比本案高，但距本案距离相对较近，难免会构成一定竞争； 综合考虑，本案主要竞争对手主要是兴荣家园、中星雪野家园、现代印象。 竞争楼盘扫描 兴荣家园 中星雪野家园 现代印象（昌里三期） 位置 浦三路、昌里东路 浦东南路4200弄（靠近云台路） 昌里东路、云台路 开发商 上海中星（集团）有限公司 上海市城市建设综合开发有限公司 总建 52068平方米 2.80万平方米 10万平方米 物业类型 2栋14层小高层；3栋18层高层 多层、小高层、联排别墅 高层 总户数 374套 238套 单价 3620——3940元/平方米 4000-5000元/平方米 物管费用 1.35元/平方米.月 1.20元/平方米.月 户型面积 96-1