嘉兴市海盐县华邦·金地座阶段性营销建议报告（讨论稿）.ppt

;　总指导：　何树训　先生 　撰 稿： 刘海燕、文伟、吴晓森　 　调 研： 何涛、蒋春生、葛蔓、余鹤立、郑红玉等 　美 编： 陈徽、赵海清 文 案： 章晓菁;首先，非常感谢「华邦」 为泰美盈瑞提供这次战略合作机会！;;依托家居建材专业市场，打造集商业、商务办公、居住功能等为一体的多功能、高效率的大型城市综合社区； 业态互动、功能复合，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险，赢得市场占有率及利润回报值 物业类型组合：LOFT公寓+商铺+家居馆 一期第一组团先以商铺、公寓的售卖来实现项目快速回现，第二组团利用集中性商业经营来实现项目品牌价值，二期通过配套逐步完善，区域热点形成实现产品溢价，获得利润回报。 通过部分经营性物业的长期持有，获得项目长期经营利润 ;本案具备优质的产品、较高的市场辨识度，我们应抓住时机，重塑产品力的属性，完成品牌占位！;而我们只能择其中一条而行;“毋庸置疑，这一定是个好产品。” ——我们对本案的第一印象 ;关于项目的核心理解;任何一种形象塑造，一定是为某种目标而来，否则只会让自身的面目模糊不清。 本案的首要目标是什么？ ;在实现销售顺畅的基础上 为本案寻求最符合客群期待的价值区隔。;20世纪40年代的时候，LOFT居住生活方式首次在美国纽约苏荷（SOHO）区出现。;Loft的实质是一种多用途空间 ; 在中国人眼中：LOFT一直不是真正的家庭居住的产品，其本身就代表着一种“创意” 、“个性”、 “身份”； 在海盐人（包括新海盐人）眼中：置业的不是用来炫耀和张扬的，也正因如此，本案需要在 “商务” “价值” “身份”等方面大做文章；而本案的真正价值并不仅如此，更为重要的，它是依托大型市场而存在的极具投资价值的宜商亦宜居的高性价比产品。;所以，我们希望借助一种思想，为本案赋予真正的价值——实现从产品诉求到生活方式的过渡，通过对“阶层生活方式”的描述，唤起受众对项目的认知和追捧。;在我们看来， 营销之路并无捷径， “拿来主义”与“想当然”，从来是行不通的。 我们尊重产品、市场、开发企业以及自身品牌， 因此在充分了解市场的基础上，研究客户的共性特征，从而形成此报告， 旨在为一个好的产品， 寻找出最具竞争力的营销战略，辅以泰美盈瑞久经考验的执行力，使其立于不败之地。 ;如何化解整体和细分市场的竞争，整个项目如何销售和经营，并成功打造全新市场形象？;报告大纲;这是一次涅磐!;重整河山 待后生;;;项目概况;地理位置;产品剖析——LOFT;产品剖析——家居市场; 区位环境欠佳，周边配套不足； 地块周边商业资源不充分； 区域人群对项目属性有不小抗性； 海盐经济开发区或可对项目有一定支撑； 产品附加值大，对客户有一定吸引力； 家居市场旁的loft是否宜居有待论证； 客户对装修的疑虑或可成为下一阶段的促销点。;;项目现状;项目现状;项目现状;项目现状;项目现状;项目现状;当时间在流逝，我们损失的是什么？;寻找症结所在，为什麽销售率如此低;重新审视产品在市场的地位  。。。。。。;通观项目，我们提出六大问题：;TIPS 1 产品属性带来的一系列问题;TIPS 2 作为居住产品的缺陷？ ;TIPS 3 项目形象问题？;TIPS 4 面子问题？;TIPS 5 价格价值的问题？;TIPS 6 使用功能的问题？;1 产品属性 2 配套问题 3 项目形象问题 4 面子问题 5 价格价值问题 6 使用功能问题;区位解读;优秀的产品+精准的营销策略 营销执行力 是本案的机会点所在;区位弱化、地段导向 习惯差异、需求各异 价格敏感、承受力弱;;;项目所处地段非置业热点区域，且处于开发区，有一定工业影响； 区域周边大环境配套设施较为落后，客户认为并不宜居； 商业属性的抗性是最大的问题之一； 前期大量的推广投入，已为项目树立了一定社会认知； 项目产品具备成为品质商务的可能； 市场竞争激烈，因此需要快速超越现状劣势，确定后期市场地位，实现产品去化目标。;; 环境竞争力——突出LOFT的特殊性，强调产品的唯一性和附加值，未来价值空间巨大； 产品竞争力——海盐唯一LOFT的影响力，创意空间对投资潜力的必要性，让客户亲身感受与平层产品的与众不同； 理念竞争力——开创性的开发、营销理念领先区域市场，引导区域置业理念的转变，创造宜商宜居的制高点； 营销竞争力——整合优化资源，泰美盈瑞模式导入，强调策略及执行力，促使项目效益最优化、价值最大化。;在项目良好的产品力基础上、将创新的开发及营销理念贯彻到底，以精确的营销手段作为推动