同策2010年上海常发地地产嘉定新城项目前期定位报告.ppt

市场扫描 项目背景及产品策略 方案建议 未来竞争预判 客户预判 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户预判 精细化分析，抓住区域及市场发展下的未来客户需求！ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 现有客户构成 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域主要项目客户构成 依旧以本地客户为主、市区导入客户为辅，但未来随着轨交及配套成熟外区客导入能力将逐步增加 保利湖畔阳光苑开盘时间较晚，但项目首次开盘利用保利家园的售楼处内，主要依赖保利家园积累客户，故保利湖畔阳光苑成交客户仍以本地客户为主，市区导入客户为辅，比例为30%。 未来随着轨交及配套成熟，市区客比例将逐步增加。 盘古天地于09年10月开盘，该项目首批客源以嘉定本地客户为代表的内部客户为主，虽然也导入了一定比例的市区客户，但比例不高 ； 目前盘古天成交客户中市区导入比例在35%，未来随着轨交及配套成熟，市区客比例将逐步增加。 保利家园首次开盘时间在08年7月，初期客户以嘉定本地及周边乡镇客户为主，市区导入客户较少； 不过随着11号线通车临近，普陀、长宁等市区导入比例逐步升高，保利家园三期目前市区客户比例为42%。 保利家园三期成交客户成交比例 盘古天地成交客户成交比例 保利湖畔阳光苑成交客户成交比例 注：统计数据时间段为开盘09.12-10.01 注：统计数据时间段为开盘09.10-09.12 注：统计数据时间段为09.10.-09.12 现有公寓客户构成 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 现有别墅客户构成 嘉宝紫提湾位于嘉定新城的马陆镇，该项目于12月19日开盘，共推出138套别墅，开盘当天去化76%； 成交客户以嘉定本地客户为主，比例为60%，但是市区导入客户也占有相当的比例，为40%，市区客户主要来自普陀、长宁、徐汇等，购买目的主要是投资。 我们认为未来随着配套成熟，将导入更多自住型的外区别墅客源。 龙湖蓝湖郡于09年09月开盘，由于龙湖产品、品牌的号召力，该项目成交客户中市区客户的比例较高，比例在50%左右； 市区客户主要为滟澜山已成交客户和相当一部分对滟澜山预算不足但对龙湖蓝湖郡有总价承受的客户。 龙湖蓝湖郡成交客户成交比例 嘉宝紫提湾成交客户成交比例 注：统计数据时间段为开盘09.12-10.01 注：统计数据时间段为开盘09.09-09.12 与公寓客户相比，别墅客户中市区客户比例为50%左右，但市区客户以投资为主，未来随着配套成熟，将导入更多自住型的外区客源 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户需求分析 本地客户、市区导入客户 本地客户占绝对比例 本地客户为主，市区为辅 本地客户为主，市区为辅 客户来源 别墅 公寓 舒适型改善、自住 200㎡以上 35－50岁 1）地面交通便捷，可快速到达 2）配套成熟或未来规划前景良好 舒适型改善 功能改善 三房（100-120㎡） 31－39岁 1）交通便捷，可快速到达； 2）周边有较完善的生活配套或规划预期 功能改善 购房类型 诉求 年龄 主力户型 产品核心价值 首置 1）婚房、分户需求 2）公共交通便捷，站点在步行距离内 3）周边有较完善的生活配套或规划预期 25－30岁 二房（70-90㎡） 功能紧凑 投资 1）规划前景看好 2）地面交通便捷 35－50岁 200㎡以上 投资 公寓以本地客户为主，市区为辅，主要集中在刚需及功能改善型需求 别墅客户呈全市化特征，本地客户为舒适型改善需求，市区客户以投资为主 现有客户需求分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cli