合富辉煌2011年03月30地日昆明万科润园营销策划报告.ppt

;第1章 本体篇;第1章 本体篇;地块位于昆明市东三环以外，东白沙河片区；距主城核心区10公里、距空港新城15公里，属于主城近郊区域。 周边虹桥路（人民东路延长线）东二、三环、东绕城高速、机场高速，大树营、虹桥、两面寺、朱家村立交桥等形成了良好的城市主干交通。 项目三面环山，南面远眺白沙河水库，拥有优越的自然山水资源。 地块呈北高南低缓坡地形。; 周边道路：寺瓦路正修建之中，由于城中村拆迁等原因完工时间尚存不确定性，对项目导入性造成了较大的影响。 周边配套：周边城中村存在少量、低档次商业配套，同时距项目较远，项目周边生活配套几乎为零。;第1章 本体篇;区域前景：主城、东南新城、空港新城三大城市版块交汇区，主城“东大门”;区域前景：昆明主城即将呈现的CLD生活圈; 区域控祥规调整：通过以上三稿区域控祥规的调整可以看到，该片区将向城市服务型的居住、商业片区发展。 居住、商业、金融用地增加：将极大提升区域内居住、商业、金融等市政配套。;;区域的产业定位规划： 依托东白沙河水库，发展疗养、休闲度假等产业； 依托昆明即将建成的轻轨交通，可发展商业服务、商务办公等 产业； 依托北侧世界园艺博览园可发展疗养、度假旅游等相关产业。 东白沙河片区功能定位： 充分结合山水自然要素及良好的自然生态环境，形成以生态保护、高档居住和旅游休闲度假为主的绿色生态综合片区。;1、本体篇 小结;第2章 市场篇;第2章 市场篇;数据来源：昆明市房产交易中心;项目名称;数据来源：昆明市房产交易中心;2008年至2010年，昆明昆明市土地市场成交量呈现出稳中有升的态势。2010年，昆明市共成交各类土地11262亩，为近年来成交量之首。;编号;本案;2.1 整体及区域市场小结;第2章 市场篇;滇池卫城;销售阶段;销售阶段;; 供应量：未来竞争项目总共供货量预计约6000套、其中洋房供货量约占总体供货的85%。 价格情况： 2011年竞争项目洋房均价预计达到12000元/㎡；高层住宅11000元/㎡；小高层10500元/㎡。 产品特征： 2011年昆明主城供应产品以高层住宅为主，低容积率，自然资源优良楼盘较为稀缺。竞争项目中高层以80-130平米三房户型为主，洋房以100-150平米四房户型为主。 客户构成：东市区高品质楼盘置业客户均为高收入群体，亲近自然，讲究生活品质，客群来源广泛（省内、省外、国外）购买目的为投资和自住。;第2章 市场篇;实体经济;昆明市十二五期间人均收入增长目标均为10%左右，预计昆明市政府制定的“价格目标”会有8-12%左右的涨幅。 地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场预期;若指标定得较低，地方政府调控压力增加，对市场的行政干预或会加大，如限制高端住宅的签约等。;政策解读： 首次置业不受限购影响，短期将陷入一定观望，待一季度地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否人市。 相对“国八条”和广州现行的限购政策，昆明的限购政策在短短一个月内加紧，看以看出政府对房地产逐步加码的调控策略，同时看以看到政府整体仍然意图维持地产良性发展势头目的，预计短期内更严厉政策出台的可能性不大。;序号; 今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000 万套，重点发展公共租赁住房；中央政府安排补助资金1030 亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入；进一步落实和完善房地产市场调控政策，建立健全考核问责机制。 ——2011年《政府工作报告》;政策长期性：宏观经济的好转与国家整体经济转型的需要，针对地产调控的宏观经济环境短期内难于改变。 治标不治本。以“限贷”、“限购”、“房产税”为代表的地产调控政策将长期存在，同时中央与地方针对地产的政策博弈亦将持续，供求关系及结构性矛盾决定了当前政策只是治标不治本。 政府决心决定房价是否将硬着陆。未来的政策走势中由于各方利益博弈，起伏不定的政策变化难于避免，“限购”、“限贷”政策在年内放松的可能性不大，多渠道的客户发动策略，是项目稳妥推进营销工作的关键;第3章 客户篇;第3章 客户篇;;客群与产品匹配分析： 首置客群 100万级 79 ㎡ 、89 ㎡ 首改客群 140—170万级 128 ㎡ 、162 ㎡ 再改客群 400—650万级 205 ㎡ 、230 ㎡;客群;第3章 客户篇;;家庭结构：二代为主（与父母或子女同住）家庭。 居住区域：集中于主城四区总体相对均衡，其中市中心区、北市区比例稍高。 工作区域：以中心区、南市区为主。 职 业：普通物业以公司职员、私营业主、企业高管、高技术及机关事业单位为主、别墅物业以企业高管为主。 家庭收入：集中在8000—8500元/月及部分15000元/月以上。 学 历：主要为大中专和本科学