合富辉煌2011年10月昆地明尚居地产五甲塘项目营销策划报告.pdf

谨呈：云南尚居地产 尚居地产 五甲塘项目 营销策划报告 2011年10月 本案主题： 重塑主义 重塑昆明豪宅新高度，献礼懂得昆明的望族 重塑主义 市场篇 本体篇 客户篇： 重塑1：市场空白 重塑2：项目竞争力 重塑3：客户地图 报 定位篇 重塑4：豪宅新高度 告 框 项目卖点体系 项目定位 开发模式建议 产品规划建议 架 营销篇 重塑5：重塑营销模式 营销目标 营销策略 执行计划 1 （市场篇） 重塑主义1：推翻市场壁垒，重新挖掘豪宅市场机会。 问题：08、09年是昆明豪宅市场的高峰，滇池板块及世博板块的豪宅属性 逐渐认可，但是09年后，市场开始无集中供应高端别墅产品，滇池卫城压 轴组团悦湖郡均价2.8万，但也仅172 多套。市场上在售的别墅产品（远郊近 郊）均为经济型别墅，高端别墅难道没有市场了吗？ 1 市场篇 1.1 、昆明别墅供求市场 1.2 、昆明别墅格局分析 1.3 、竞争圈层专题研究 别墅市场供求关系：供略微小于求 昆明近年别墅消化量在5千套/年左右，供略微小于求。2009年后期别墅供地减 少，供应持续下跌，需求虽然受到宏观调控的影响，但保持旺盛的需求格局。 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年上半年 供应套数 3205 4363 6576 5148 2824 成交套数 3678 4215 6878 5325 3008 吸纳率 1.15 0.97 1.05 1.03 1.07 数据来源：合富辉煌（中国.云南）市场研究中心 别墅市场价格分析：价格持续增长，增幅放缓 2009年金融海啸后楼市强势反弹，价格增幅较快，2010年别墅价格增幅放缓， 但由于受供应量减少的市场原因，价格应该缓慢增长。 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年上半年