合富辉煌2007年湖南长地沙中环壹世界商业项目策划报告.ppt

中环· 壹世界定位建议报告 2007-05-18; 与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是合富辉煌基于对中环项目的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作构想。 因为实际操作，对于合富辉煌来说，是非常容易的事情，如果此次的构想概念合适贵司，相信我们的延展方案将会更精彩`````````;是迅速回收资金;;目录;目录;黄兴 路步 行街;五一商圈商业分析;已知的商业总建筑面积为54.42万平方米， 综合型项目的商业建筑面积所占比重最大为28.8%。 高档项目商业建筑面积10.5万平方米，占比19.3%， 中高档项目的商业建筑面积14.38万平方米，占比26.4%， 中档项目的商业建筑面积7.3万平方米，占比13.4%， 中低档项目的商业建筑面积2.2万平方米，占比4%， 经营档次未知的商业建筑面积4.34万平方米，占比8%， 综合型项目的商业建筑面积15.7万平方米，占比28.8%。;21个商业项目，营业状况 营业中的项目为17个， 未营业的项目为4个，未营业的项目都是商住楼。 ;21个项目中，开业时间分为三个时间段： 02年以前开业有10个， 05-06年度开业有7个， 08年开业有4个。 两个高档项目的开业时间都不久，都是在06年底， 说明长沙高档商业项目还刚刚开始,有很大的成长空间。 ;总体来说，五一商圈项目的经营情况比较好。 经营好的项目4个， 经营较好的项目4个， 经营一般的项目9个， 未营业的项目4个。 其中有两个是高档项目新世界百货与百联东方广场 但是高档商业不能用人流量来考评经营状况。 高档项目刚在长沙兴起，需要一段时间来被市场所接受。;五一商圈商铺的均价一般在4-5万/平方米之间。 将售的商业项目上城金都均价4.5万/平方米，新青年均价预计5万/平方米， 在售的商业项目七彩丽都在3.5-4万/平方米。;不同经营档次的项目经营的主力品牌不同， 高档与中高档项目偏向于国外品牌， 中档与中低档项目偏向于国内品牌。 经营的主力店一般是银行、KFC、麦当劳、中西餐厅、品牌服饰;商业分析小结：;项目区域住宅分析;住宅面积主力区间在40-110平方米之间，基本都是小户型。 住宅面积比较大的，上城金都120-240平方米之间。 住宅的价格区间在4800-6000元/平方米， 主力价格区间在5000-5500元/平方米。 景江东方大酒店\五一新干线\锦绣中环大厦入住率或出租率50%， 新大新大厦\王府井百货入住率或出租率90%。;二环以内5000元/平米以上住宅情况;项目名称;货量特征: 目前二环以内5000以上住宅的总货量为3400套，已推的货量为3400套 07年二环以内5000以上的住宅的货量全部推出，推货率达到100％ 已推的货量中2700套已经售出。余货为700套。总销售率为79％。 ;销售特征: 已售的5个楼盘中，湘域中央的销售情况位于榜首，达到每月84套。由于它的位置优越，户型面积偏小，开盘时价格相对优惠，销售速度快。 上城金都，月销售套数达到53套。由于该盘带精装修，地段价值优越，比较畅销。 金色屋顶销售速度缓慢，主要由于户型面积偏大，价格偏高，销售速度滞后。 ;住宅分析小结：;项目名称;从表中我们可以看出：水云间私营企业主是最大的客户群，几乎占了整个客户的一半。其次是医生，占了16%。再次是公务员，占了12%。这三者与其他客户的比例差别较大。;从表中我们可以看出：香格里麓山教师是最大的客户群，占整个客户的24%。其次是高级白领，占了18%。再次是公务员，占了17%。其他的客户还包括有工程师、企业主、医生等等。;从表中我们可以看出：同升湖山庄私营企业主是最大的客户群，占了整个客户的70%。其他客户还包括公务员、教师、医生、高级白领等，但所占比例不大。;从上表中我们可以看出：华盛新外滩私营企业主占了整个客户的18%。其他客户还包括公务员、教师、医生、高级白领等，值得注意的是在整个购买客户中有约20%的投资客户。;从以上调查图表所示，我们不难发现，长沙私营企业主在当前长沙房地产市场高端客户主要构成情况．尽管各项目在主要客户构成成分上有一定出入，但不可否认私营企业主绝对是其中的核心力量，其次是医生、公务员、教师、公司高级白领。;从以上各高端物业的购房人群列表来看，我们发现：购房者来源体现了 比较明显的区域性分布特征；大多项目主力客户人群相对来说比较集中 的来自于项目周边的私营企业主，以及周边的企事业单位的高层管理者 和白领阶层等上层中产阶层。;市区在岗人员年收入情况（万元/年）;代表群体： 省政府、省委及其他机关公务员 市政府、市委及相关机关公务员 公检法系统 水、电供应系统 银行金融系统 医疗卫生系统 群体特征： 普通公务员及员工收