巢湖华邦世家项目整体地营销策略方案.ppt

巢 湖 华 邦 世 家 项目整体营销策略方案;报告思维导图;目标解析;目标解析;项目所在位置：5分钟生活圈;本项目2010年营销目标;报告思维导图;临河单位： 11、12、13 、14、15、16号楼 主景观轴单位： 5、6、16、7、8号楼 普通单位： 1、9、10、号楼 产品：高层 ;;产品面积多样化、大批量密集推售给2010年带来多重营销挑战; 目标解析;巢湖概貌及所趋发展：;;巢湖未来发展利好因素分析：;宏观市场;土地供应;2010年巢湖市土地拍卖成交土地;巢湖市市区房地产市场的有关情况;市场层面： 　　巢湖市房地产市场发展起步较晚，去年我市房地产开发投资规模占固定资产的投资比重约13．56％，这与公认的合理投资比（20％左右）对比，仍有不小的差距；再综合考虑开发成本和供需市场等因素，巢湖市房地产市场仍有巨大的发展空间和潜力。 　　一是土地价格相对较低。目前市区内土地交易均价仅约100～200万元/亩，房地产开发成本较低。 ?　　二是房价上升空间较大。巢湖市中心城区去年全年商品房实际销售面积93．34万平方米，房价低于安徽全省平均价,由于销售面积增长带动房价上升的趋势明显。 　　三是区位优势明显。我市与芜湖、马鞍山隔江相望，高速相通，房地产开发建设使用芜湖海螺和马钢的建材交通快捷方便，运输成本较低。 　　四是建材资源丰富。我市是建材大市，建材是我市六大支柱产业之一，盛产水泥、砂子等建材，其建筑成本低廉。 　　五是市场需求旺盛。随着我市经济社会的持续快速发展和城市化进程的继续加快，消费者自住和改善住房等刚性需求较大，我市房地产开发投资和住房需求仍保持着稳定增长的态势。;巢湖未来三年——市区住房年需求量依然很大，其住房需求主要结构如下：;09年2月以来住宅价格保持上涨态势，但10年8月价格有所回落，价格存在一定的下行压力；;2010年8月巢湖楼市住宅成交套数总计为526套，成交面积达6.2万㎡，成交套数与成交面积在连跌四个月之后终于迎来一轮大涨，成交套数和面积增长一倍还多。本月成交的526套超楼市新政出台后5月、6月、7月的成交量，位居九大城市第六，可以说走出新政调控后的缩水期，恢复正常水平。 ;2010年8月巢湖楼市住宅成交价格在成交量猛涨的同时出现大幅下跌，环比上月下跌近千元，宅均价为3604.6元/平米，环比下跌961元/平米。据了解，这是因为巢湖楼市在上月受主销楼盘价格偏高的带动影响，总体宅销量缩减，主销盘价格的偏高拉升总体均价。当月宅均价明显低于新政出台后三个月的成交均价，与新政出台前的宅均价相比基本持平，可以说巢湖楼市成交均价恢复到一个相对正常的水平。 ;;8月楼盘销售排行榜;根据目前在售楼盘的市场推量以及未来土地出让情况，居巢区竞争热点正在由市中心向郊区拓展。未来竞争主要来源于城西、城北及政务三大板块.但主要竞争为城西及政务板块,两大板块下半年将有众多新盘上市,将加剧了板块间客户的争夺。;届时市场预测：2010年产品供应较为充足，且都以区域内青年白领、周边县镇选为目标客户，同质化竞争激烈。;经市调总结分析各项目最近进展情况：;经市调总结分析各项目最近进展情况：;经市调总结分析各项目最近进展情况：;经市调总结分析各项目最近进展情况：;经市调总结分析各项目最近进展情况：;经市调总结分析各项目最近进展情况：;经市调总结分析各项目最近进展情况：;市场总结;汇豪天下——目前居巢区项目的领导者，是本项目高端客户最直接的竞争对手;项目情况;力和裕景——学府为邻，知识为伴——打造现代化人文社区 ;;;;天瑞?凤鸣花园——新地方主义风格 ;;2010年本项目面临的最本质问题就是在激烈的竞争环境下与区域价格居高，打造高端品牌形象，快速量化。;汇豪天下、东方新世界具有全市影响力的项目吸引越来越多的区域内、外客户关注，以及周边入住小区营造居住氛围，四所学校、交通便利，为本项目借势营销创造了机会。; 目标解析;来电、来访客户客户分析;;企业中、基层管理层，公务员、居民将是本项目3房产品的主力客户;客户定位——本项目未来居住需求主体;房地产广告媒体;房地产广告渠道优缺点分析：;; 目标解析;Q1：在激烈竞争的区域市场中，如何能做到脱颖而出，超越同质化竞争？——形象定位的问题 Q2：如何能在以最节省的成本和最快捷的方式在短期内累积大量目标客户？——推广渠道问题 Q3：如何在大批量的推售中，协调不同产品的推售节奏与价格关系，实现持续全面热销。——销售节奏问题 Q4：——价格定位问题 ; 目标解析;; 目标解析;;【价格及楼号售】;营销中心、样板房对外开放;提前蓄客，截流客户; 目标解析;“华邦世家” 从产品中提取的形象定位;“华邦世家”的营销模式;“华邦世家”目标客户的驱动因素;“华邦世家” 的“核心竞争力”选择;建立具有差异性的“核