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附件： 一、物业管理服务收费形式及标准 （一）物业管理服务收费形式 包干制 （二）物业管理服务费测算依据及要求 1.依据市场价格据实测算。 2.物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。 （三）物业管理服务费的测算 1.物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。 2.物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。 二、物业管理服务内容 （一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 1、房屋外檐 （1）建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空鼓、脱落、凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的情况时，应及时到位组织维护、处理； （2）建筑物户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等应符合政府部门和管理规约的要求，违规的应及时劝阻和制止，制止无效的应及时书面向相关主管部门报告；接到报告的相关主管部门应在法律允许的范围内，采取有效手段制止，包括责令、强制拆除等，直至恢复原状。 2、屋面 （1）建筑物屋顶、排水管道、排水沟、地漏、墙面排水管、室外排水管道等应保持雨污分流，且排水设施及预处理设施正常运行，发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象，应及时到位组织维护、处理。 3、地面 （1）道路、活动广场、停车场等，应保持路面或墙面平整、无开裂、松动和无积水、渗漏等现象，管井、表井、积水井等不漫溢，井口平整无塌陷、与地面连接紧密，井盖等无缺损、字迹标示清楚。 4、门窗 （1）建筑物各种旋转门、自动门、推拉窗、消防防火门等及各种门、窗口玻璃，应无损坏、破碎、裂纹等情况，结构、五金配件完好，门、窗开闭灵活，功能完好。 （二）设施设备管理服务内容及标准 1、供配电系统 （1）高低压系统及设备 1）日常对供配电设备进行检查、维护，保持设备完好，值班操作人员每日巡视检查，并按规定记录； 2）高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好，配电回路标识清楚，各回路电流在额定范围内。 （2）公共照明设施（含景观照明、航标灯等） 1）共用部位、停车场等照明系统应每日检查；景观灯定时开启，发现损坏当日修复，完好率达到98%以上。 2、排水系统 下水管道、水沟保持通畅，排水检查井、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好； 3、消防系统 （1）消火栓无漏水，喷淋头无漏水、无积锈； （2）消防结合器未被圈占、堵塞，无锈，无漏水，无阻碍操作； （3）风机运行正常，风阀、防火阀完好，状态正确； （4）烟感、温感、警铃、固定牢固； （5）地面消防栓的开启机构灵活无障碍，能及时打开； （6）消防泵保证其运行正常； （7）消防栓箱内各种配件完整。 4、避雷系统 （1）防雷装置的维护分为周期性维护和日常性维护两类；　 （2）周期性维护的周期为一年，每年在雷雨季节到来之前，应进行一次全面检测； （3）日常性维护，应在每次雷击之后进行。在雷电活动强烈的地区，对防雷装置应随时进行目测检查； （4）检测外部防雷装置的电气连续性，若发现有脱焊、松动和锈蚀等，应进行相应的处理；　 （5）检查避雷针、避雷带（网、线）、杆塔和引下线的腐蚀情况及机械损伤，包括由雷击放电所造成的损伤情况。若有损伤，应及时修复；当锈蚀部位超过截面的三分之一时应更换。　 （三）公共秩序维护内容、标准 1、 基本要求 （1）园区应配有专职的并经过培训的公共秩序维护人员，24小时值班，各类岗位公共秩序维护制度完善，专职人员应有工作责任心，对服务区公共秩序承担协助公安机关履职的职责； （2）公共秩序维护人员上岗时应佩戴统一标志，穿戴统一服装，配备统一的履职自卫器械； （3）在园区进出口设立岗亭，对进出人员和车辆进行公共秩序维护，并实行24小时值班制，封闭式园区要严格管理； （4）对进出园区的车辆进行管理和疏导，车辆进出、停放有序，禁止载有危险品和污染源车辆进出； （5）有安全事故、突发事件和火警、水警、警情、灾情等的防范应急预案； （6）各岗位应有完善的交接班制度，并有工作情况及交接班记录。 2、 组织 （1）公共秩序维护员应熟悉服务区物业分布基本概况，具有基本职业技能，能及时处理和应对服务区域公共秩序的维护工作； （2)保持园区公共秩序良好，保证人防、物防、技防工作落实，对制定的各类治安、刑事、消防和自然灾害事故的应急预案进行定期培训和演练，分工明确，各负其责，管理细致； （3)所有岗位应配备无线对讲装置和必备的安全护卫器材。 3、 门岗秩序维护 （1)各主出入口应24小时值勤，其中主出入口7:00-19:00立岗； （2)对外来车辆进行询问登记； 4、 巡逻 （1)园区每天按规定路线和时间2小时巡逻一次，做好巡查记录； （2)发现行人、车