思源经纪2007年扬州市地蒋王片区综合改造项目市场定位及规划设计建议报告.ppt

扬州市蒋王片区综合改造项目 市场定位及规划设计建议报告（讨论稿）;目 录;市场研究结论;扬州经济快速增长，未来发展势头强劲，城市地位提高、功能升级将产生大量新需要，为蒋王片区改造提供契机，抓住前沿的需求，发展蒋王，提升扬州。;蒋王片区与新城西区同源同种，区位相同，基础设施相通，面积适中，发展条件相近，是密不可分的一个整体，共同构成扬州的西部新城区。;蒋王片区和新城西区共同成就“扬州的明天”;市场研究结论;新城西区对蒋王是机遇和挑战并存;扬州开发区与蒋王片区关系解析;邗江开发区和蒋王关系分析;市场研究结论;扬州市无论什么性质土地的平均楼面价都处于比较低的水平，随着房价的提升，蒋王片区的地块升值空间很大。;商业用地出让价格高于住宅用地出让价格;综合分析近年来土地溢价情况，发现溢价地块全部为净地，商住用地比住宅用地溢价程度高，可以得出蒋王片区进行土地一级开发和规划更多商住用地非常必要。;蒋王片区近2年周边土地供应量明显减少，平均楼面价比整个扬州市高200元/平米，尤其住宅用地更是超出116％，从6月28日拍卖会看出，外地开发商拍得的土地基本都在蒋王片区附近，溢价非常高，对比改造成本，蒋王片区综合改造的经济可行性很高。;市场研究结论;从房地产开发情况看，扬州市近年来商品房施工、新开工、竣工面积以及价格都取得了较大幅度的增长，对照开发商拿地的楼面价，成本较低，拿地热情会继续高涨，蒋王综合改造整理出的土地市场接受度应该不存在问题。;房地产市场小结;目 录; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析; 蒋王片区综合开发?SWOT分析;;定位需要解决的问题;主题理念需要顺应宏观政策走向，获得政府的支持，同时满足市场需要，吸引开发商投资；;目 录;价值最大化;城市功能和产业功能是研究项目开发价值最大化的两个主要角度;经济基础模型;外向型城市功能及产业输出部门是支撑城市发展的血液; 外向型居住、 外向型办公、 外向型商业、 酒店、旅游;基于城市功能研究，本案开发具有更高价值的物业有四种可供选择的方向;产业功能角度的价值最大化分析 ;依据经济基础理论，将产业链分为内向型的生产型环节和外向型的非生产型环节，外向型的非生产型环节是在产业链基础功能之上，衍生的或相关的外向型服务特征环节，它具有扩张性，它可能是本产业链的非生产部分，也可能是本产业链必须的配套部分，由于其服务对象有的已经跳出本产业链，因此价值更高。;关于产业链各环节价值对比的著名理论——微笑曲线;基于产业功能研究，结合蒋王片区南部产业园区情况来看，高端产业配套是本案可承载的高价值产业功能形态;从城市功能和产业功能两个角度，把握了价值最大化分析的理论基础后，如何落实到本案？——通过具体分析，在城市功能和产业功能各类较高价值的形态中，找出有可能被本案承接的功能形态，作为本案价值最大化的定位方向.; * 资料来源： ;办公物业;从办公性质土地出让价格看，所有形态的办公物业都符合价值最大化要求。;从办公物业市场价格看，办公产品价格高，二级开发商可以获得开发利润，也符合价值最大化要求。;住宅物业;扬州市土地市场中，商住用地可实现的价值要远大于纯居住用地;扬州市西部分区，住宅品质较好，价格较高，销售速度快，开发中高档住宅符合价值最大化要求。;商业物业;配套商业;所以类型的商业物业的市场销售价格都较高，二级开发商的开发利润有保证，供应适量商业用地能够吸引二级开发商。;酒店物业;高档星级酒店具有较强的盈利能力，建设高星级酒店能够最大限度的实现价值最大化的要求;从价值最大化出发，对城市功能中进行扬弃，得出蒋王片区可能的功能定位方向。;目 录;价值最大化;新城建成区;蒋王片区位于新城西区和南部产业园区之间，是“连通南北”的重要组成部分，是未来商务行政中心和产业区之间的过渡带。;蒋王如何借势这些区域的发展，发挥后发优势？ 如何与其实现差异化？ 如果确立自己的竞争优势？;老城区——古代扬州，以扬州传统历史文化、建筑为特色；“十一五”规划以保护和修复古代遗迹为重点，全力打造“文化扬州”，重现扬州的“昨天”。;扬州老城区城市功能解析;针对扬州老城区突出“古”的特色和老城区各个城市功能状况，蒋王片区如何取得自己的竞争优势？;新城建成区城市功能分析：居住——小区众多，档次较低，目前开发区趋于饱和;