无锡天一中学北地块项地目整体定位和发展战略.ppt

无锡天一中学北地块项目整体定位和发展战略;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;正确理解目标的战略意义;基于企业的发展战略，本项目有两个不同层面的解题思路;超级领导者战略分解示意（1）——京城巨鳄、华东样板;直接嫁接、升华并定格某一已成功项目，形成企业产品线;万科的品牌建设;万科的品牌价值定位：创新型;中海的品牌建设;中海的品牌价值定位：质量精品型;万科、中海的案例小结;2005年是首创扩张的元年，无锡是首创登陆华东的首要阵地，本项目有机会成为首创产品线先导。。;完全竞争战略导向：依据市场逐步推理;目标的数字化理解;项目背景及约束条件;我们的研究思路和方法是： 1、找到项目的属性； 2、解析项目的核心问题； 3、寻找规律和成功的解决方法； 4、我们的解决方法。;;项目所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区，在长三角经济圈中处在中心位置;第二、三产业成为无锡发展的加速器，城市化进程加速;无锡已成为江苏私营经济的高地;无锡城镇居民可支配收入一直保持高速发展，居民消费能力强劲;2004年无锡GDP绝对值和增幅以及人均可支配收入在长三角排名第三，经济发展强劲，居民购买力强劲;2004年无锡社会综合发展指数为江苏省首位，发展势头良好，潜力较大;;项目所在的锡山区建区三年来，经济持续保持强劲的发展势头,私营企业发达是本区的重要特征;东亭是无锡市区连接上海的东大门,同时也是锡山区进入中心区的第一站;按规划东亭将成为锡山区行政、商业的核心,但近期中心组团由于人气及商业氛围不足，中心化程度并不高;区域居住认知度不高，处于全市格局中的弱势地位，无论是开发量还是客群对中心区及其他区的辐射均弱;小结;地块较规则，南北窄、东西长，气势有余，厚度不足;地块周边交通便利，水资源丰富，但其价值体现有待挖掘;西部居住氛围逐步形成，北部、东部工厂连片，负面影响不可小视;商业结构简单，档次较低，人气不足;临街面长，有待挖掘商业价值，内部有自然池塘可作为内部景观资源;项目界定：片区价值处于弱势，认知度较低、地块自??优势不明显的中等规模开发项目;我们的研究思路和方法是： 1、找到项目的属性； 2、解析项目的核心问题； 3、寻找规律和成功的解决方法； 4、我们的解决方法。;C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题;完全竞争战略导向：依据市场逐步推理;房地产市场总体分析（详见附件１） 房地产市场内部格局分析 目标客户群分析 ;受房地产大势和本地政府经济发展导向的影响，2004年以来无锡市土地供应量居高不下;无锡房地产市场供求同时增长，在2000年后逐渐由供不应求向供求平衡转变，2004年需求持续旺盛，供求关系支持房价的持续上扬，2006年后将出现一个供应小高峰;在长三角房地产大势和无锡市本地经济发展的带动下，2003年第四季度以来无锡市区住宅价格增长迅猛，季度同期增长率一直在20%左右徘徊;无锡整体房地产市场分析的基本面结论;房地产市场总体分析 房地产市场内部格局分析（详见附件２） 目标客户群分析 ;无锡房地产市场因各自特征及发展阶段不同被分为七大板块;北塘区属于无锡市副中心区，区域发展相对成熟，未来土地供应比较有限。;副中心区的区位优势和无锡市城市中心土地供应的日渐紧缺共同促成了北塘区住宅的热销和价格的高起。;蠡溪位于西区，是距城市中心距离最近的中心区外围区域，规划城市功能以居住、商贸、旅游服务、体育活动为主。;近中心区的区位优势使蠡溪片区成为中心区、副中心区外流客户的第一承接者。;滨湖新城是无锡市政府重点发展的区域，规划定为以教育科研体育和旅游等公共服务设施以及高品质居住区，高新技术产业园区为主的综合区;稀缺的天然资源优势和政府规划的支持使滨湖片区成为目前无锡市高品质住宅聚集地。;惠山新城民营经济发达，居民富裕，房地产开发规模巨大，已进入大盘开发时代;新开发区域土地供应的富裕催生了惠山众多大盘进入开发热潮，充足的供应带来了片区楼盘的激烈竞争。;地处无锡市东区的东亭镇有发达的私营经济，区域内交通便捷，城市功能完善，但是区域环境的认知度较差也使区域的发展有一定的封闭性。;发达的私营经济基础为东亭镇培育了高档商品住宅的潜在客户，但片区内供应产品的档次错位在一定程度上抑制了这种需求在地缘范围内的实现。;新区位于无锡市东区，是无锡市新规划发展的高科技产业中心，区域外资工业经济发达，是主要的空港综合物流园区。;发达的工业经济和区域规划前景的利好给新区房地产市场带来了强劲的自住、投资需求，和充足的产品和土地供应一并构成了目前和未来两年新区房地产市场供需两旺的繁荣局面。;广园东片区特征小结;通过对现实状况和规划条件下各片区指标