昆山开协项目营销战略地提案.pptVIP

开协项目营销战略提案; 第一部分：宏观政策下楼市走向 第二部分：项目整体开发战略思考提议 第三部分：项目自身定位思考;第一部分：宏观政策下楼市走向;结论： 经过20111年至2012年楼市调控，政府稳定房价的目标已基本实现，楼市触底，根据房地产发展规律，从2013年上半年到2014年，将是中央及地方政府对楼市调控逐渐松绑的阶段，在可预期的未来，楼市将进入稳定、均衡发展的轨道。;第二部分：项目整体开发战略提议;参考样本;一：“合纵连横”整体开发战略 鉴于本项目只是整个创智产业园中的一部分，为了整体提升项目所在区位的价值，我司建议争取政府牵头，约集其他开发商，实行“合纵连横”战术，统一规划商业街模式，打造特色时尚前卫商业街区，避免各自为政的开发局面。 ;二：政府政策支撑 在“培土生金”的发展策略基础上，我司建议： 1，协调政府部门引进创意、文化产业。 整个创智产业园的规划建成具有多重价值。大量增加就业机会，引进技术人才，提升区域价值，促进区域整体经济增长。例如：文化创意设计企业；数字网络技术企业，国际化策划推广企业等。;2，与政府协调，整体规划周边环境。 可以沿河道绿化规划出多处景色各异小型公园、滨水建筑，能积蓄人流量，打造特殊标志性人文景观，使得周边环境成为整个创业园特色景观的一部分。 ;项目北部南部均有河流穿过，可考虑打造水岸风情，水上凉亭，水边酒吧，特色小桥，水景景观打造，灯光等，将河流及周围绿化资源充分应用，既可为观光景观，也可以成为整个项目本身的一大亮点。 ;3，由政府主导，整体规划整个街区风格极其定位。 由政府主导定位商业街区风格，有利于提升整个街区的档次，避免鱼龙混杂降低档次的格局出现。 ;4，与政府部门协调公共设施规划。 ;5，众开发商向政府争取税收、信贷、等方面的政策扶植，以利于项目的开发销售。 整个创智园项目引进高端创意企业，大量增加就业机会，提升项目板块价值空间，促进区域经济发展，是政府大力扶持的产业，开发商可与政府协调税收、信贷等诸多优惠政策。 ;三：本项目最终目标 环境改造入手，商业提升区域价值；高档酒店式公寓获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化。 ;项目整体分析（一） 1：本项目位于吴淞江南路与景王路交汇处，北临昆山城市主干道震川东路，周边有绿地21新城，阳光水世界，中航城等系列优质楼盘，具备一定的人气。 2：同时，项目周边没有成熟特色时尚的商业街区，这对本案项整体打造是一个难得的契机。 例如：黄河路商圈，是传统性质偏重的休闲美食街区，但是店面格局品质不够，内部鱼龙混杂，没有足够停车场，使得其整体档次不高。 ;项目整体分析（二） 3: 纵观昆山，三大繁华商业街区，人民路，北门路，柏庐路，而这些都是较为传统的商业街区，同时位于城市中心，北部等，而城东没有相对知名成熟的商业街区。 4：昆山没有统一的，有国际特色的商业街，这为本案打造个性国际商业街区排除了竞争基础。 ;5：项目建成后，写字楼数量众多，在一定的层面上吸引更多的人气。 6：因为本案距离城市中心有一定距离，所以本案“培土生金”方案重点在于打造特色牵引型，到达型商业街。例如：北京三里屯，南京1912，上海新天地，深圳海上世界等目的性很明确的概念引进。 ;综合本项目整体区位分析： 我司认为：“合纵连横”整体规划战略之——特色商业街区应该具备以下几个条件： 1，拥有独特的魅力，具有到达性，牵引型，使得人们一提到某一事物脑子里第一时间出现项目所在地街区。就像提到烤鸭第一时间想到北京全聚德。一提到东京就想到六本木…… ;2，必须具有一定的品味，同质事物产品的聚居地。考虑到写字楼多，周边多为优质楼盘，以及有车族，旅游族的到达性，须具备时尚艺术性。 ; 项目所在地品牌定位优势： 占位高、包容性强，能承接整个项目板块未来的延展； 定位对商户和消费者兼具自动归位指示力；这里商铺是最新潮的，这里的 消费者是最新潮的。 此定位具有复制性和吸引力； 可复制核心模式：世界之潮物、潮生活、潮文化； 吸引力：项目定位将弥补昆山白领、小资、成功人士、外籍人士、文化人群集中消费的空白，成就了昆山市的精英文化集聚地 。 ; 综上所述：我司建议将创智产业园整体打造成时尚，前卫，国际化园区。具体表现则由特色商业街区作为媒介： 特色商业街区关键词： “个性，时尚，前卫，浪漫” 定位： 集餐饮娱乐、文化创意、时尚购物、休闲观光于一体的个性街区/是昆山特色前沿街区的标志性代名词 ;依托本案地形，我们可以将整个区域打造成三大区域