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(三) 社区级商业中心 区域型行政服务 商业经营定位 尾 声 观点三：鸡与蛋 商业地产： 顾名思义，先有商业，后有商业地产； 招商成功是价值的起点，运营成功的商业价值的保障； 商业地产销售： 后遗症太大，无法保证商业的整体性和有效运营。 相对成功的销售方式如万达的“以售养租” 一、准确的定位和合理规划是商业地产高回报的前提； 三、内外兼顾： 园区配套功能为基础，打造基于城市层面的特色、定向消费业态； ◆ “快乐大本营” ◆“全家总动员” ◆“周末我最大” 观点四：博联项目定位 观点五：博联项目招商 一、主力店VS次主力店： 主力店：品牌号召力大、但是存在依赖性，市场风险大； 次主力店＋专业店：品牌丰富、客群叠加；但是招商要求高； 二、零售与非零售： 非零售比例需遵循51%底线； 业态组合细化需认真论证3.5-4万人的业态吸引力； 注：558个停车位严重不足！ 三、服装与餐饮娱乐： 餐饮娱乐的租金较低，服装服饰租金较高，但餐饮休闲娱乐对城市综合体成长性的支撑大，需要做出短期利益与长远利益的判断及后期招商调整的准备。 四、合作与资源整合 ： 需要联合一批固定商家资源做连锁扩展，否则单店操作难度大且成本高。 五、专业人才与业务能力 ： 专业、强大的招商团队是项目招商成功及后期正常运营的基础。 方案内容 新洋经济区概况 指标对比 项目探讨 项目总体定位 祺盛商业观点 祺盛研究 服务内容 祺盛策略研究部供 祺盛策略研究部供 祺盛策略研究部供 祺盛策略研究部供 ▼与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需要采取相关分析法。 ▼例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布 3. 各类物业类型之间的相互影响 商业 办公 公寓 酒店 ·外向性较强的组成部分 ·可以塑造与其他项目较大的差异 ·提升整体档次的有力手段 ·标志性（尤其是对外地个外籍人士） ·酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 ·酒店可以提高项目整体档次 ·保证开发企业现金流的来源 ·满足中长期居住者的需求 ·公寓为商业提供客源 ·公寓可能降低项目整体档次 ·商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 ·商业可能对公寓带来负面影响 ·实现较高的销售价格 ·保持物业形象 ·写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在的客户 ·写字楼可提高商业整体档次 ·写字楼与酒店可共享大堂 ·作用 ·相互关系 祺盛策略研究部供 祺盛研究： 祺盛策略研究部供 注：此文件是严格保密的 中国商业地产精英力量 《盐城博联国际商业广场》 项目前期沟通性方案 Qrovider ：深圳祺盛商业地产 Date ：2011-06-21 谨呈：上海博联集团 引 言 随着住宅市场的日渐成熟和规法，尤其是政府调控政策的影响。大批开发商将目光投向了商业地产… ⊙金地地产：近期大肆招揽商业人才，准备重拳进入商业地产市场； ⊙华润地产：以“华润万象城”、“华润印象城”、“华润万家”三大品牌在商业地产界攻城略地； ⊙中粮地产：计划投资700亿复制“大悦城”； ⊙恒大地产：董事局主席许家印 宣布，2010年下半年开始进军商业地产； ⊙万达地产：以“万达广场”（城市综合体概念）在全国商业地产界傲视群雄； ⊙万科地产：继高调宣布将增加商业地产比例后，6月初组建商业管理公司； ⊙保利地产：未来3-5年，商业地产比例达30%； ⊙龙湖地产: 未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米； 一时之间，传统商业地产商开始集中发力，各大住宅地产诸侯更是齐头并进扎入商业地产领域…… 方案内容 新洋经济区概况 项目指标统计 项目探讨 项目总体定位 祺盛商业观点 祺盛研究 服务内容 新洋经济区宏观概述 ◆盐城是江苏沿海中心城市之一，“京沪东线”的重要节点； ◆新洋经济区分为现代物流园区、都市工业园区和新型商住区； ◆新洋物流园区，建设两大综合物流中心和八大专业商贸物流区－20平方公里； ◆都市工业园：盐湾、北闸、袁庄、大洋等4个村级经济组织创业园－5平方公里； ◆新型商住区：新洋港以北、北环路以南，城市环线以内地段 －6平方公里。 开发大道两侧概况 周边商业数据统计（1） 18266 500 500 508 8000 3500 1200 5000 商铺数量（个） 1500 15 五金机电 5000 12 碧城建材物流中心 73200 261.5 总计 200 3.5 中运物流