策源2011年8月15日上旱兀朗诗虹桥绿郡营销策略.ppt

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策源2011年8月15日上旱兀朗诗虹桥绿郡营销策略

缔造上海城市豪宅新坐标, ;PART1 项目背景解析Eva;**区域属性项目区位——雄踞大;项目属性小体量,中高容积率社区;项目现状项目规划充分考虑内部景;产品升级朗诗虹桥绿郡为朗诗第二;品牌价值从南京到上海,朗诗深耕;*传统高端公寓聚集区,价值认知;PART2 营销目标及实现策略;**营销聚焦——目 标奠定朗诗;策源对于项目目标的理解:保证销;朗诗虹桥绿郡的价格实现问题本质;市场坐标突破Q1:项目处于怎样;全市内环内地块供应量维持低位,;公寓市场支撑单价7万/㎡以上豪;白金湾府邸新华路1号嘉里华庭单;长宁区住宅土地供应长期处于低位;区域市场长宁区公寓市场需求持续;公寓市场园林一品长宁88中新美;公寓市场本案在长宁区域内定位属;公寓市场项目板块在售户型面积(;公寓市场项目板块在售体量(套);90㎡以下90-120㎡120;公寓市场——本案户型劣势明显—;结论:同区域内,产品力的优势比;目前,外环以内区域的别墅项目很;项目名称区域板块房屋用途容积率;竞争市场项目区域板块在售大平层;整体格局内环内中心城区价格昂贵;联排别墅: 公寓: ;客户价值取向Q2:豪宅客户的价;以星河湾为例,客户完全突破区域;年龄年龄集中在35-55岁有活;中年人群是成交主力外企企业家占;翠湖天地御苑的主要卖点是地段、;享受性客户尊贵型客户备注建筑风;**支付能力职业:大型私营企业;**客户特征:客户以项目周边区;**客户特征:以江浙客户为主,;**客户特征:客户以在上海开办;游离客户重要客户核心客户资产处;项目形象价值塑造Q3:绿色科技;*普陀区万里板块,南起上海新村;*科技标准:三大标准和六大系统;*科技标准:通过系统的技术应用;*品牌整合:整合品牌资源,打造;*精准营销:通过证言式营销,诠;*类型特征适用性产品创新功能转;*稀缺资源占有创新产品概念奢豪;*上海滩西内环印象1拥有。城市;上海滩西内环印象2*可以复制的;朗诗创新居住印象3*创新。以科;*奢侈圈层服务平台4复星旗下C;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;Evaluation only;以创新居住理念、稀缺资源占有、;项目体验营销策略Q4:如何传递;通过体系化的推广策略释放市场声;合理利用媒体资源分阶段调整媒体;通过体系化的推广策略释放市场声;通过体系化的推广策略释放市场声;通过体系化的推广策略释放市场声;资源营销:打造奢侈圈层平台的航;商帮圈层企业家圈层金融/钢铁/;多元整合:进一步强化本项目稀缺;“绿色奢侈” ——价值体系1:;“绿色奢侈” ——价值体系2:;“绿色奢侈” ——价值体系3:;“绿色奢侈”——价值体系4:生;通过系统的展示策略造场:销售道;通过系统的展示策略造场:销售道;通过系统的展示策略造场:销售道;通过系统的展示策略造场:售楼处;通过体系化的推广策略、圈层资源;PART3 营销执行计划及动作;2011.112011.09项;竞争对手45000500007;时间节点: 8月上-9月上阶段;CHAPTER2: 渠道蓄;小众渗透◎复星集团资源▼分众直;▼复地社区巡展易拉宝、社区海报;▼复地社区巡展易拉宝、社区海报;小众渗透◎银行推介银行类内部推;小众渗透◎DM直邮▼9月车主D;小众渗透◎楼宇分众▼9月楼宇分;小众渗透◎短信覆盖1、基站短信;借鉴星河湾,嫁接策源品牌,系列;CHAPTER3: 开盘强;营销总控图年内完成首批推售的5;费用预算渠道类别频率总额百分比;附件——[朗诗品牌塑造]Eva;形象定位品牌建设,要求对产品最;形象定位产品卖点:恒湿恒温恒氧;形象定位赵先生和孙小姐都是被宠;形象定位再来看我们周围的人我觉;项目定位而孕妇/新生儿、关节炎;项目定位所以,朗诗最大的购买需;其实我们不想搞分床恒湿恒温恒氧;开窗不开窗其实我们不想搞分房恒;我怕冷我怕热其实我们不想搞分家;过去我们看到的朗诗,更多是从产

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