湖北经济学院资产评估(陈建西)第2章资产评估的方法剖析.pptx

第二章 资产评估方法 ;案例导引 ;;案例说明什么问题？;主要内容;第一节 市场法;市场法的基本含义 ;;市场法的应用前提 ;市场法的操作程序;市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1.参照物的成交价必须真实。 2.参照物的基本数量要求(一般三个以上)。 3.参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。 尽可能选择近期成交的交易案例。; （二）调整差异 1.时间因素 2.区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1 一般以被评资产为100， ; 3. 功能因素 功能系数法 4.成新率因素 5.交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 ;市场比较法的具体操作方法;直接比较法举例;; 该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照