重庆定位分析地.docVIP

A地块项目开发定位分析决策 3 一、A地块现状分析 4 （一）A地块与城市规划关系分析 4 （二）A地块自然条件分析 5 二、A地块项目开发定位分析 6 （一）批发市场 6 （二）写字楼 8 （三）娱乐、旅游项目 9 （四）商品住宅 9 （五）炒地块 11 三、A地块项目开发定位决策 12 （一）城市经济发展与居住行为的变化对项目开发定位的影响 12 （二）住宅市场发展模式的规律性对项目开发定位的影响 14 （三）九龙坡A地块项目开发定位决策 18  A地块项目开发定位分析决策 不同的住宅定位设计，将形成不同的住宅建筑形式，将区隔出不同的客户群。住宅定位错误，产品销售就会出现障碍，这将带来巨大的损失。住宅档次、类型定位分析决策，是综合各种资源信息，以人们消费行为、生活方式的变化发展趋势，时代发展的特征为参照，既引导又迎合特定的客户群而制定的。正确的定位原则贯彻，将保证住宅产品开发不犯方向性战略性错误。 一、A地块现状分析 （一）A地块与城市规划关系分析 A地块位于重庆城区西南端，隶属九龙坡区。整个九龙坡区是重庆市重工业基地。从城市规划关系来看，重庆市区的重心正在北移，江北区及与江北区相连的渝北区是重庆城区未来十年发展的重点。它将形成重庆城区最佳的商贸、金融、行政、娱乐及居住地段。 目前，江北区商品住宅较为热销，就是见证。如天骄俊园、龙湖花园、金岛花园、爱丁堡花园、洋河花园等。从城市规划发展趋势来说，江北区一带楼盘是顺势楼盘，九龙坡A地块所在位置是逆势地块。 （二）A地块自然条件分析 A地块占地1050亩，大部分是坡地和山地，望长江，瞰重庆市，依山傍水。重庆虽为山城，但真正江景、山景、湖景（腹部为鱼塘）、市景都具备的地块则难以寻找。目前来说，交通不便是最大的问题。滩子口公交车较少，从滩子口公交站到地块边沿约2公里路程，这对大部分无车族人士来说，交通不便是最大的问题。如到市中心区上班，除了要走20分钟路外，还要转两趟公交车。 至于南边火电厂的烟囱、高压线与水泥厂，对小区开发产生一定的负面影响，但最大的问题还是交通问题。综合考虑：从目前地块的资源状况看，A地块开发大势及开发条件基本具备。 二、A地块项目开发定位分析 （一）批发市场 批发市场办好了，有助于带动当地经济发展。历届政府官员都乐于兴建批发市场，但批发市场的形成是由许多历史因素促成，并非仅仅是交通和人流条件，政府和开发商只可顺势而为。 石桥铺马家岩建材市场，是目前重庆最大的建材市场，生意较火爆，但尚有部分空置。该建材市场已有十几年历史。几年前，重庆地方政府与房地产开发商在离马家岩建材市场约2公里处——凤鸣山下投资兴建了西南物资交易市场，想通过行政力量，把马家岩建材市场的业主赶往西南物资交易市场。但那些业主就是不愿迁往，无奈，只好在马家岩原地改建扩建，顺势而行。那边投资几亿元兴建的西南物资交易市场只好空置。南坪的重庆装饰材料交易市场空置率也接近70%。 朝天门一带是重庆甚至西南地区最大的小商品、服装及各种日用工业品批发市场。解放前，这里已是商贾云集的地方。悠久的历史，形成了非常强的朝天门品牌优势，市场扩大只能以朝天门为中心，一圈一圈往外延展。 在重庆火车站旁、菜园坝公路处，建有外滩批发市场，交通比朝天门方便，人流也大，但批发市场就是空置率大，因为众多商家进货只认“朝天门”，不认“外滩”。 再如：石桥铺石新路巴山陶瓷建材城，由于历史、交通等缘故，经营也较火爆；而一期工程投资1.3亿元，位于大渡口区西南建材批发市场重庆陶瓷市场，空置率却很高。 重庆市袁家岗摩托车配件交易中心，在重庆开始造摩托时，这里已经是集散点，有十几年历史，所以经营较好。 江北区农副产品交易市场，在解放前也是一个农副产品交易点，也有几十年历史，经营状况较好。南坪西药材批发市场（尚有部分空置）和渝中区南纪门药材批发市场也具有较长历史，经营尚可。罗列这些事实说明：市场并非是政府与开发商凭空造出来的，其发育成形有其深厚的历史渊源。 九龙坡王家山地块，从交通和人流来说，远远达不到办批发市场的条件。从地形来说，地势较陡，不适应车流、人流、物流较大的批发市场应具备的条件，无“历史自然积累”，“凭空”造市场，愿望是好的，但往往事与愿违。 （二）写字楼 大部分写字楼除了具备必备的硬件设施外，区位条件是重要因素。如交通是否通达，各种社会配套服务是否齐全，与国家行政机关及各类事业单位的距离是否近等。A地块作为写字楼定位的区位条件的完善与创造并非开发商的力量可以达到。从写字楼供给现状来看，重庆市98年写字楼空置面积达36.34万平方米，是当年写字楼实际销售面积的三倍。因此，A地块项目开发不适宜定位写字楼。 （三）娱乐、旅游项目 A地块项目占地1050亩，有山，有水，具备开发旅游、娱乐项目的一定条件。但旅游、娱乐项目的开发需要一次性