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目 录 项目概况 基本概况 周边配套 项目分析 品牌朔造与树立 营销环境与营销策略 第一章 市场定位 综合定位 功能定位 特征定位 管理定位 经营定位 目标客户群定位 形象定位 主打广告语定位 第三章 开盘前物业准备 一般原则 卖场包装 海报、单页的制作 参观路线安排 设备介绍与功能服务 第六节 物业管理及景观设计 第四章 卖点总结 卖点提炼 USP——独特的销售主张 第五章 营销策略 开盘前营销计划 价格策略 第三节 付款方式 第四节 交付标准 第五节 投资回报标准 第六章 发售期营销策略 第一节 阶段性销售安排和销售价格 第二节 销售目标 第七章 销售通路 第一节 销售资料准备 第二节 公关活动与事件行销 第三节 其他通路 第八章 媒体运用 主要媒体 聊城市媒体概况 聊城市房地产专版情况 媒体选择 第九章 广告策略 整合推广策略 广告策略分析 阶段性推广主题 第十章 销售组织 前台组织 后台组织 销售培训 配合机构 领导机构 小结 目 录 第一章 项目概况 第一节 基本概况分析 聊城地处鲁西平原、古运河畔。现辖东昌府区、临清市及高唐、东阿、阳谷、莘县等6县。总面积8675平方公里，人口553.88万人，市区人口35万人。为山东省的农业地区市，以农助工的产业结构，人均收入和可支配收入较低。城市交通便利，旅游资源丰富，属新兴的旅游城市。 政府近年努力打造城市支柱产业，积极对运河三期进行改造，同时对市政及商业样板区大力扶持，使城市功能更丰富，而“威尼斯购物公园”正是政府倾力打造的城市名片。 威尼斯购物公园位于聊城传统商业旺地“铁塔商圈”的核心位置。为聊城最具吸引力、功能最全、升值潜力最大的购物公园。 第二节 周边商圈分析 铁塔商圈在近20年来，一直是鲁西地区最旺、最具影响力、辐射范围最广的商圈。其经营范围较广，且价格合理，同时也聚集了各地的精明商家，从而保障了本商圈的竞争实力。人流就是财富，人流就是信心。铁塔商圈日均人流近10万次，市政改造后日均人流量可达16万人次。日均人流为聊城之首，将带来无尽的财富量。 运河三期改造后，将在威尼斯购物公园段建造起旅游休闲码头、仿古楼等旅游观光区，完善“江北水城”和“旅游城市”的城市定位，丰富其功能。通过旅游观光与沿河不夜风情街，可将来聊城的国内外游客导入威尼斯购物公园。庞大的高消费旅游休闲人群将带来滚滚财源。而最大受益者将是集大规模、多功能、优质服务、优良商品品质、多业种复合业态的商业机构。 项目分析 威尼斯购物公园位于聊城传统商业旺地利民西路，为铁塔商圈的核心。 总占地面积：27905.5 平方米 总建筑面积：52633.5 平方米 容 积 率：1.886 建 筑密度：53.7% 其中： 地下建筑面积：16512.8 平方米 层 高： 6 米 地上建筑面积：36120.7 平方米 1层建筑面积：14996.6 平方米 层 高： 4.5米 2层建筑面积：12446.7 平方米 层 高： 3.9米 3层建筑面积：8877.4 平方米 层 高： 3.6米 项目基础： 双首层：数台自动扶梯将二层五个入口直接与四面临街地面相连，再通过连廊连通六打组团，真正实现双首层、全临街！ 主题水景：首开先河地引入水景主题，营造梦幻般的购物环境，既延长了消费者逗留时间，又能深层次激发其消费欲望！ 景观庭院：七个景观庭院把六大组团、上下四层有机连接起来，再结合主题水景，营造了威尼斯购物公园概念！ 运河美食城：紧邻运河风光带，沿运河美食城的建成，每年将吸引数百万的旅游观光者来此购物消费！ 灯光工程：七彩灯光夜景，并结合超大型电视墙，聊城真正的“不夜城”！ 大型地下停车场：近8000平方米的大型地下停车场，泊车300余辆，能有效吸引高消费人流！ 内部业种规划： 负一层：主力超市、地下停车场。 一 层：国际品牌服装专卖店、国际知名连锁快餐店、银行、女人街、皮具、美食街。 二三层：男装、运动休闲、百货小商品、妇儿用品、娱乐休闲。 第三节 营销环境与销售策略 竞争对手分析 营销模式分析 第二章 市场定位 第一节 综合定位 第二节 功能定位 第三节 特征定位 管理定位 经营定位 目标客户群定位 形象定位 主打广告语定位 第三章 开盘前物业准备 第一节 一般原则 案场包装 第三节 海报、单页的制作 第四节 参观路线安排 第五节 设备介绍与功能服务 第六节