镇江红丰置业领城国际地项目定位建议及项目初步操作构思.ppt

红丰置业领城国际项目;目录;;镇江的第二大商圈即将形成;南徐新城——镇江新中心区;城际站前地区——以新交通枢纽为核心的商业集群;经过近年的规划与发展，镇江的“中心商圈”的概念已经超越了大市口一带。 我们认为，南徐新城的崛起是镇江未来城市发展的最大增长点。;1.可以看出南徐新城大有成为一个新的城市中心的趋势。城际站前片区将规划为镇江的客运交通枢纽，以商业、居住、商贸金融、文化娱乐为主， 2.该区域发展目标是非公有制经济区、第三产业带、专业市场群，是镇江经济发展的一个重要节点； ;使用交通枢纽的非目的性消费人群;城际站前商圈商业供应量分析;纳入分析范围的项目包括：; 万达广场 项目规模达40万平米，由商场、室内步行街、五星级酒店、住宅四种产品构成， 定位为城市综合体，其中商业部分22万平米。 ; 常发广场 项目规模达20万平米，由商场、公寓、住宅、写字楼、商务酒店五种产品构成， 定位为城市综合体，其中商业部分仅3万平米。 ;本项目位于新兴的商业区域，有客运交通枢纽的支撑和南徐新城总体规划的支持， 从商机的层面而言，未来商业发展前景明朗。;综合多方因素， 适合本项目发 展的经营方向;项目SW分析; 项目OT分析 机会（Opportunity） ?城铁站、火车站和长途客站三大枢纽的强大客流支撑和大型商超的出现，对本项目的商业 零售气氛起到促进作用，共享客流； ?项目所在区域内仍有部分商业业态的缺失，将会是项目进入市场的机会点； ?传统商圈的发展受到限制，商圈迫切面临升级； ?随着生活水平逐渐提高，消费需求呈现多样化的发展，需要特色化商业供应。 威胁（Threaten） ?万达常发的租售价格势必影响项目的售价与租金； ?处于两个大型商业项目之间，地位尴尬； ?如果没有具专业经验的经营管理公司进行运营，会大大降低商户的信心，买卖租赁 都会受到影响;经营实现精而全，避开规模制约;;;基于对镇江市场的研究分析，发现市场机会，列出商业的主要业态种类，初步构思 本项目的经营模式; 专业批发市场 经营业态;市场竞争小，经营前景好;镇江居民的人均可支配收入与消费性支出均逐年增高;;?镇江市的商业零售环境在不断改善、提高；;? ? ?;1.周边商业的发展现状； 2.周边居住群体的消费力； 3.高端品牌在镇江的发展情况； 4.高端定位品牌融合不够，难招商； 5.目前城市的商业还处于初级发展阶段；;只以休闲餐饮为主要经营业态 ，租金回报不高； 项目为写字楼裙楼式商业， 实现经营有一定难度； 可作为补充但不可作为主体。 ;? ? ?;本案所在区域缺乏经营百货的商业气氛，，单体百货业态无法 和中心商圈竞争； 已有万达的万千百货，市场容量与消费规模有限，也难以在陌 生商业环境中改变消费者消费习惯； 项目规模有限，如引入大型品牌百货，面积需求大，将基本 占用全部商业面积，能出售面积有限或没有，项目最后只能 自营收租，但百货大型主力店给付租金较低，资金回笼慢， 不能达到能迅速回笼资金的要求； 如只引入省内小型百货作主力店，会有部分面积出售，但品牌 号召力不足，对销售的拉动力弱，将会导致租金与售价都不理 想，甚至出现难以销售的局面；;2、基于市场消化力有限 3、项目规模限制;沃尔玛就在项目对面马路，就算本项目能引入号召力相当的大型品牌超市，也只会出现 恶性竞争局面，对投资预期产生直接影响，况且大型超市对面积要求高，而本项目规模小， 引进超市将占用大部分面积，能出售回笼资金的面积小，不能达到迅速回笼资金要求；;超市业态选择结论;不建议经营此业态;小百货 商贸城 服饰鞋帽城;礼品精品商贸城可行性分析;经营 方向;; A.年轻潮流主题购物中心发展方向;? 本地经济快速发展，居民收入增长快，消费力强， 尤其在吃、穿、用方面的商品零售额全面增长 ? 周边现有及新起的中高档住宅项目多，有居住氛围， 区域未来发展潜力大 ? 本项目的体量有限，商场只能做特色精品商场，以 吸引目标消费人群 ? 目前镇江市尚未出现以年轻人消费为主的商业项目， 可与现有的商业模式有一定的差异又形成互补 ? 商场经过经营可以提高知名度并蓄积大量的目标消 费人群，从而实现可持续经营及未来租金的增值。;以年轻人为主;1. 区域发展现状；;46;? ? ? ? ?;学生族;1、目前商圈零售商业气氛不成熟，商业拉动力较弱，没能为项目形成强大的外部资源优势，精;50; 开业时间 规模 单层面积 经营方式 租价 主要品牌档次;? 由海印集团投资1000万元开发、整改，经营中、港、日、韩最新潮的精品、 化妆品、食品等、并引进港式餐饮和娱乐项目作为配套的时尚