2011年2月20日商丘市民权县实创花园一期营销推广方案.pptVIP

量价齐升： 2010年民权地产市场无论是地价/房价/入市体量/购买力等均体现出有市有价，量价齐升的高速发展阶段。 2010全年建筑规划体量约150万㎡，入市体量70万㎡左右，较上半年入市体量约30万㎡下半年入市体量增加了一倍，2010年市场销售均价1700多元/ ㎡，提高至目前的1800元/ ㎡左右，且就目前的全国房地产宏观环境透晰仍有上升的空间。 注：地价、建安成本的提高必将带动房价的上升。由于民权尚属房地产市场“洼地”，故预计受宏观调控影响不大。 市场大势——民权房地产市场概述 part 5：项目推售策略 推售节奏安排的原则 分批，分节奏，多次推售，多次开盘，在稳步回款成功的前提下逐步提升项目形象，拔高客户的心理价位； 结合工程进度，合理安排及调整销售策略，为销售节奏提供可行性及指导性依据； 根据市场现状及项目实际销售情况，契合销售周期，旺季保证货源充足，淡季保证持续销售； 住宅推售价格策略采用平开高走的价格策略。 项目推售策略步骤 广泛蓄客 精确制导 定点爆破 项目推售策略——广泛蓄客 关于拓展客户资源，可以从项目推广等方面入手，多采用诸如乡镇户外广告、单页派发等非常规手段，吸引除县城以外的乡镇客户，提高项目知名度、美誉度，建立客户信任感。 全方位拓展客户资源，搭建长效追踪平台，确立主导地位。  广泛蓄客之VIP排号方案要点 目的：提升本项目民权市场的知名度和美誉度/积累并进一步稳 定项目前期意向客户/为开盘销售策略制定提供第一手资料/为后 期推广做方向性指引 住宅排号方案一：1000抵3000或1000抵5000 客户交纳1000元的排号诚意金开盘时如成功选房则抵充3000或5000的房款，开盘时放弃选房则全款退还1000元排号金，开盘时按照到场的先后顺序选房（前40名交1000元优惠5000元；40名以后交1000元优惠3000元） 住宅排号方案二：每天增值100元或每天增值99元 客户交纳1000元，从客户交钱至开盘日，每天增值100元或150元，但必须成功选房，客户放弃选房则如数退还1000元诚意金，开盘时按照客户到场的先后顺序选房（前40名交纳1000元每天增值150元，40名以后交纳1000元每天增值100元） 注：项目所有优惠仅购房时使用，放弃购房则一切优惠作废。 项目推售策略——精确制导 以精细的资源评价与客观市场判断，搭建合理的价格体系。 从资源的角度评价各楼座、景观、单元、楼层、户型的定价，看似简单的五个步骤，实际需要对产品层层剖析，才能搭建最基本的理论体系。 之后还要结合市场、客户以及项目整体操盘策略进行动态调整，最终才能制定出符合市场需求的精准体系。 项目推售策略——定点爆破 结合重要事件节点阶段性集中放量，期间配合适量产品补充和价格上涨，形成一鼓作气、一气呵成的良好销售态势的市场印象。  3月份 3月20号前相关销售物料全部到位 3.20-4.1为项目全面推广期 4.1开始排号 5.1 5.1一期首批房源开盘 6.1 二批房源开始推售 3月份利用电视、手机发短信、报纸、DM直投等形式来提高项目的知心度和美誉度，告知本项目VIP会员全城招募中等活动信息。 项目推售策略——推售节奏安排 4月份  第一阶段：第一次开盘前 此阶段主要是排号阶段，价格不做公示，采用模糊报价，只对到销售部的客户进行心理价位的试探，确定客户可接受的最高心理价位。通过一系列的活动，包装，逐渐拉高客户的心理价位，直至拉高到本项目理想的销售价格。 第二阶段：第一次开盘 第一次开盘根据项目排号的理想程度，采用平开高走的价格策略，开盘时为保成功可把价格制定在与市场价持平的水平，开盘后逐渐拉高价位，直到拉至道南最高价位项目，充份体现本项目高端形像定位。 总体价格原则：保证每次开盘必须成功，每月涨一次价，为客户营造不断升值的现象，逼迫犹豫客户快速下定。 商业价格：由天商业在本项目占很少一部分比例，可放在最后推出，以保证其开盘时的百分百成功，因为期间住宅的升值可以不断拉高商业客户的心理价位，有充足的时间对商业客户进行分析整理，通过一系列包装，可以使商业以高姿态示人。 项目推售策略——推售节奏安排 目的： 1、通过对一期项目的内部认购，使本项目在区域销售市场中预热，扩大楼盘市场知名度，建立项目的基本品牌形象。 2、为正式