2008年鹏基惠州仲恺广场项目前期定位策划报告.pptVIP

根据置业国际市调最新统计的数据，重点参照区域楼盘“欣欣家园”项目，市场整体均价为3,500元/㎡ 假定项目2008年推出，片区楼市自然升幅为15 %(据近年高新区升幅经验值)，营销包装溢价取5%，产品溢价取10% 住宅总体价格定位 08年本项目均价 =市场均价+自然升幅＋营销包装溢价+产品溢价 = 3,500 ×（1+30%）=4,550元/㎡ 2008年本项目预期基本价格区间在4500-4600元/㎡左右 若市场升幅提升，营销包装到位，价格更有机会挑战5000元/㎡ 主题式公寓市场定位 在本项目所处区域客户群体中，存在一定数量的商务需求，基于写字楼租金水平较高及对居住配套的需求特点，需要考虑其他商住结合类型的物业 调研数据显示，部分片区企业长期需要租赁酒店，作为接待外来考察及安置高管人员需要，但由于酒店房价格较高，此类客户将考虑长期持有酒店类型的物业，降低营运费用 由调研数据显示，片区对星级酒店的居住需求较少，现存酒店主要以休闲保健为主，因此，不建议本项目采用纯酒店的开发思路，但项目整体体量较大，规划局部类酒店物业，进行产品多样化是分散市场风险的重要手段 定位考量 突破市场的竞争模型 回避竞争 功能改变 产品功能改变 选择竞争小且快速增长的细分市场 项目产品在各方面超越市场 产品超越 主题式公寓定位 仲恺中心 · 投资型商务酒店行宫 阐释： 仲恺中心 :位于仲恺高新区发展核心中心，拥有较大的发展及升值潜力。 投资型商务酒店行宫 :片区内首个集商务、酒店及居住三维功能一体化的，全功能型概念公寓，满足不同类型客户需求，极具投资潜力。 LIHO集合公寓 LIHO集合公寓把”LIVE+ INVESTMENT + HOTEL + OFFICE”四体合一，此产品概念兼具用户自住、投资者可用于投资、高新区中各企业用于酒店用途作为其公司接待点，以及满足小型企业办公需求，此等功能填补市场空白点，增强本项目的完善配套,提高项目竞争力 价值缘于聚合 主题式公寓部分概念包装 （LIVE）生活居家 （INVESTMENT）物业投资 （HOTEL）酒店居住 （OFFICE）商务办公 主要客户群定位于 投资客户、中小企业 及个人 户型尊重客户 以往生活模式， 强调个性化界面 卧室和客厅没有明显的 划分，所有的生活空间 设定来源于居住者本身 每套建筑面积 平均在60㎡左右 辅助空间将所有辅助 活动精确集合压缩， 最大限度地提高了房 屋使用率 个性需要的服务设施如： 24小时便利店，24小时自 助型洗衣店，24小时自助 式健身房、商务会议室等等 LIHO公寓特征： LIHO公寓意向图 服务理念的先进性: 全方位纳入酒店式管理及人性化呵护，内部功能设施完善，无论作为酒店接待抑或中小企业办公都提供更加便利的需求 LIHO集合公寓的三大优势 满足客户需求的多样性: LIHO集合公寓集自住\投资\酒店接待功能\办公功能于一体，最大限度地满足不同客户的功能需求 纯写字楼的有益补充: 本项目写字楼体量较小，而LIHO集合公寓的办公功能可以满足部分因写字楼使用成本等因素而选择LIHO公寓办公的群体 LIHO衍生条件与本项目契合度 条件一:物业必须处于一个城市高科技发展核心区域 契合点:本项目处于仲恺高新科技园区的最核心区域位置; 条件二:建筑本体必须是该地区的地标性和供认仰望的标识 契合点:本项目整体将打造为整个惠南片区的标杆性物业, 其地标性属性无可争议; 条件三:物业必须依托于一个超级社区的存在,而不是孤立的 个体 契合点:本项目总建面将接近20万平方米,如此多元化社区 的物业毫无疑问能称得上超级社区; 条件四:必须有完善、优越的自身功能配套和外部配套体系 契合点:本项目将配套写字楼\集中式商业\餐饮\娱乐等设施, 外部配套有学校\海关\医院等公共机构,配套完善; LIHO集合公寓客户定位 核心 客户 自住需求客户(10%) 中小型企业办公需求(30%) 重点客户 游离客户 投资客户、企业用做酒店接待 用途的客户 (60%) LIHO集合公寓客户特征 核心客户特征 投资客户:作为投资型物业,LIHO公寓具 有回报稳定,保值能力高等特点,商住两用 且投资门槛较纯商务写字楼低,所以投资 LIHO集合公寓是不错的选择 企业用做酒店接待用途客户:高新区有 众多大型企业,势必存在一定的商务交流 往来,而LIHO集合公寓具备酒店之功能, 且价格与酒店相比具有绝对的价格优势, 另物业还可作为企业固定资产长期持有, 具有升值潜力 重点客户特征 中小企业办公需求:本项目处于高新区核心位置,近距离接