新联康2007年大连特殊钢厂项目简报.docVIP

大连特殊钢厂项目2007年简报 提报单位：上海新联康投资顾问有限公司 提报时间：2007/11/14 关键主题：本宗土地 提报正文: 目 录 地块情况 1 一、甘井子区域概况 1 二、特殊钢厂区域介绍 2 三、特殊钢厂周边商业配套 错误！未定义书签。 四、本宗土地SWOT分析 8 区域市场 9 一、一级市场成交情况 9 二、二级市场成交情况 10 重点竞争项目 17 地块情况 一、甘井子区域概况 甘井子区是大连市主城区，东临黄海，西濒渤海，陆地面积502平方公里，海岸线长152.6公里，东北与金州区和大连经济技术开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连。全区辖13个街道2个镇，常住人口8万。 三、特殊钢厂周边配套 商业：区域内无大型超市，甘井子核心区内有小型商业步行街。 交通：工兴街双向八车道，靠近金家街轻轨站。 医疗：区域内有医院一家，小型诊所两家。 教育：区域内有椒山小学、育文小学、七十六中学、旅游职业中专、特钢技术学校等教育配套。 本地块三公里范围内配套情况 总体看来，本宗土地周边生活配套设施较为完善，但品质均不高，无大型卖场、超市、商业街等。交通状况较好，工兴路双向四车道，路况较好，轻轨车站及多条公交线路出行方便。周边分布两个公园，但品质都不高，环境条件一般。教育配套较完善，育文小学、七十六中学等都是大连不错的学校。医疗配套有第四人民医院和两个社区级诊所。 四、本宗土地SWOT分析 固有优势Strengths 150万平方米超大项目，甘井子区核心位置。 周边生活配套较完善，生活便利。 固有劣势Weaknesses 位于大连国际机场航线之内，区域产品类型受限。 为于东北快速干道以东，噪音和空气污染较重。 项目机会Opportunities 大钢、大化搬迁，本地环境条件会有较大改善。 周边竞争项目较少，居民区房屋质量较差，市场前景不错。 项目威胁Threats 缺少高品质的卖场，周边商业氛围不浓。 目前区域环境较差，治理起来可能需要一定时间。 区域市场 一、一级市场成交情况 06-07年本宗土地周边住宅用地成交情况 地块编号 用地位置 用地性质 占地面积 (万平方米) 总建面积 (万平方米) 容积率 （2006）—30 甘井子区东方路、松江路北侧，金北路南侧 居住、公建 4.25 6.80 1.60 （2006）—49 甘井子区石灰石矿区南侧 居住，公建、住宅综合，中小学，城市绿地 47.24 86.69 1.84 （2006）—56 甘井子区工兴街4号 居住、小学、城市绿地 11.43 11.64 1.02 （2006）—57 甘井子区西南路东侧、柳河街18号 住宅 1.05 3.68 3.50 （2007）—20 甘井子区千山路、华东路交叉处 公建、公寓 0.17 1.01 5.92 合计 64.14 109.82 由上表可见，本宗土地周边一共约有64.14万平方米的住宅用地成交，预计总建面约为109.82万平方米。预计未来项目周边面临一定的竞争威胁。 二、二级市场成交情况 本案周边在售项目概况 开盘时间 案名 占地面积 （万平方米） 总建面积 （万平方米） 产品类型 均价 （元/平方米） 主力面积 （平方米） 主力总价 （万元） 销售率 （%） 备注 07年5月 紫金枫尚 7 10 小高层 7500 两房90 68 90 目前在售三栋小高层，10层、14层、17层。1梯2户。 07年9月 福佳.绿都 3 6 小高层 8000 两房88 70 80 小高层11层，1梯2户或1梯三户，层差80元/平方米，一期开出1、2号楼，约200户，销售80%。 07年2月 福佳.华东 6.34 10 多层、高层、小高层 7200 两房86 62 98 16栋小高层11层，1梯2户共1600户，目前是三期尾声。 07年10月 晶品枫林 8 13 小高层、高层 6500 两房80-90 52-58 一期未开盘 17栋高层和小高层，1300户左右，一期178户。高层18、22、24层，小高层9、10、11层，1梯2户。 04年7月 圣韬.万福居 8.4 11 高层、小高层 7200 三房130 77 尾盘，整个项目97 高层4栋，多层26栋， 1梯4户共1154户，项目剩余房源约40户。 07年8月 唯美品格 15 23 多层、小高层 多层11500 小高层9000 多层三房100-140（层退），小高70-80，90-120 多层115-161小高层63-72或81-108 70（前三期） 多层约700户1梯2户，小高层约393户2梯6户 07年5月 香洲心城 7 12 多层、小高层 8800 两房90-120 79-105 80（一期） 7栋小高层，11栋多层，1梯2户，越600户