2008年第一季度姜堰的市房地产市场调研报告.docVIP

二〇〇八年一季度姜堰市房地产市场调研报告 2007年，国家通过土地政策、金融货币政策和财税政策加强了房地产行业的宏观调控力度。房地产市场出现了较大波动和不确定性。为掌握姜堰市房地产市场变化情况、摸清房价及交易量、判断区域市场走向、了解竞争对手楼盘情况，同时为项目规划设计、营销方案提供真实的市场依据，我部对姜堰市2008年一季度房地产市场进行了为期一周的调研。共走访了七个楼盘，主要调研内容为：楼盘销售情况、成交价格、销售产品类型、市场走势、土地市场成交情况及各竞争楼盘卖点及盈利分析。现将有关调研情况汇报如下，供公司领导决策参考。 一、2007年姜堰市经济发展形势 2007年姜堰市国民经济快速增长,国内生产总值达202.7亿元，国内生产总值年均增长16.1%，按常住人口计算人均地区生产总值24546元,比上年增加5126元,已达小康目标。全市财政收入27.77亿元，比上年增长44.5%，2007年全市人均可支配收入13849元,比上年增加2003元,增长16.9%,农民人均纯收入6304元, 比上年增加755元, 增长13.6%，总体经济发展形势良好。 二、商品房开发状况 投资金额 （亿元） 新开工面积 （万㎡） 竣工面积 （万㎡） 总销售面积（万㎡） 2004年 4.68 38.90 35.55 40.10 2005年 12.92 70.40 62.48 55.43 2006年 14.63 66.05 55.56 49.26 2007上半年 －－ 36.60 32.80 29.70 从投资额、开发量和销售量看，姜堰近几年的房地产业发展总体上实现了快速的发展。另外，从开发与销售的情况看，年均的消化量基本保持在当年新开工面积的74%以上、在当年竣工面积的88%以上，说明当地市场的供求基本上趋于平衡，市场发展比较稳健。 三、政府宏观调控对楼市的影响 2007年，国家对房地产领域采取了一系列的宏观调控措施，其主要调控手段有：央行6次加息；“第二套房”认定标准的制定和实施；对房地产企业全面开征土地增值税等。利率的上调和“第二套房”认定标准的制定对姜堰市场的影响并未显现，因为现在姜堰各商业银行对于购买首套住房且资信良好的客户仍然可以执行0.85倍的利率优惠。虽然按揭购买第二套住房的首付比例提高到了四成，利率也在基准利率的基础上上调10%，但从市场情况看，利率的上调尚未对市民的购房和投资需求发生重大影响。 四、市场价格情况 从调研的七个的楼盘看，其均价都已突破每平方米2750元，且目前价格没有呈下降趋势。仅从姜堰市物价局对尚城国际07年7月一期和08年3月二期核定的销售基准价来看，就从2824元/㎡上涨到3048元/㎡，上升8%。截止2008年3月，在调查的七个楼盘中，多层均价为2800-3100元/㎡；小高层均价为2700元/m2左右，各楼盘的销售价格基本上稳中有升。但我们也了解到部分开发商正在酝酿优惠方案，加大促销力度，如府西人家最近采取了“团购三人行”活动，凡活动期间购房者均可享受9.3折优惠，这是楼盘正常促销活动还是市场拐点的信号，需要我们提高警惕，继续观察。 五、成交量及销售情况 在调查的7个楼盘里，府西人家二期从2007年9月至2008年3月底的销售率为70%、福田花园一期从2007年9月至2008年3月底销售率为85%外，其余几个楼盘在几个月内的销售率超过了90%，总成交套数超过了1500套。从2008年3月29日开盘销售的尚城国际来看，户型三房二厅一卫（106m2）已经全部售完，其整体销售率达到80%。从调查楼盘来看，销售户型都以二房二厅一卫（80-100m2）、三房二厅一卫（100-110m2）、三房二厅二卫（110-130m2）为主，占全部销售户型的85%以上。（见附表1） 六、土地价格的发展趋势 姜堰市前几年土地放量基本趋于平稳态势，价格在合理基数增长的情况下基本持平。从04—06年全市市区挂牌出让的土地价格来看，土地价格涨幅不大。但随着土地供应量的逐步减少，从07年开始土地价格开始猛涨，07年下半年周边土地挂牌价已达每亩120万元， 08年一季度市中心土地挂牌价已突破每亩300万元。土地价格涨幅较大。 04-08年土地价格对比表 时间 04年 05年 06年 07年 08年一季度 市中心（万元/亩） 60 75 85 200 300 周边地段（万元/亩） 50 55 65 120 150 七、小高层在姜堰的发展情况 姜堰市商品房普遍是单一的多层住宅，户型和小区同质性高，楼盘缺乏特点。2006年金润达房产公司开发府西人家取得成功，小高层住宅开始进入姜堰市场。以府西人家为例，一期推出两栋小高层共88套，