中国房地产发展态势浅析doc.ppt

* 中国房地产发展态势浅析（草稿） 策略规划部 王万凤 / 2010年11月02日 企业倒闭：1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。 金融危机：房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机。从1991年到2000年，发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%，同时还出现了通货紧缩和金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果，是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。 ◎ 房地产泡沫破裂全球最惨痛案例：日本 市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性，当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同，房地产波动周期和频率也不尽相同，甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年，10年左右为上升期，10年左右为下滑期；日本为10年，6～7年上升期，3～4年下滑期(金融危机、经济危机除外)；中国台湾地区5～6年为一个周期，其中4年左右为上升期。 中国房地产周期波动可划分为四个时期：即1979年～1985年为复苏期，1986年～1990年为发展期，1991年～1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。 在复苏期，由于中国改革开放刚刚开始，市场经济开始发展，房地产经济还具有很强的计划经济特色，很不成熟，到1985年才有了快速发展，但1986年又很快回落，这期间增长期为6年，下滑期为1年； ◎ 中国房地产波动周期与频率 在发展期，房地产已相对成熟，也迎来了真正意义上的快速发展，并很快达到高峰，但1989年下半年开始全面下滑，次年到了谷底，这期间增长期为3年，下滑期为2年半； 在高速增长期和宏观调控期，中国房地产迎来了第一次繁荣，1991年房地产开始提升，1992年、1993年极度膨胀，1994年开始回落，1997年回到谷底(这次回落引发诸多问题，虽然部分问题最终得到了控制，却留下很多后遗症)，这期间增长期为3年，下滑期为5年；1999年后中国房地产迎来它的黄金期，自1999年至今连续7年高速增长，幅度之大、地域之广、态势之强可谓史无前例。 很多专家认为中国的房地产周期频率，大约是5年发展，2年低落，7到8年为一个周期。但从实际情况分析来看，结果未必如此，而今已持续增长了7年。由此可见中国的房地产还处于发展阶段，市场经济并不成熟完善，与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出，房地产各阶段的起伏周期均未超过10年，而且衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期比较长。 ◎ 中国房地产波动周期与频率 清华大学经济管理学院博士杜丽虹抛出的最新调控“测算” ：要应对持续期在2年的低谷，国内地产上市公司的财务安全底线，即净借贷资本比上限平均为44%(中位数为39%)，而测算结果显示有45%的地产上市公司已突破财务安全底线。 “其中有30%的上市公司的实际净借贷资本比财务安全底线高出20%以上，这些企业将在低谷期的第二年面临财务困境，甚至倒闭。” “若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。”调控的持续性远比调控的力度对地产行业的冲击更大，但半数企业并未做好应对持续低谷的准备。 中国城市运营管理研究中心主任戴欣明就表示，在一般行业每年倒闭三分之一的企业是很正常的规律，但房地产行业由于受地方政府的特殊“关照”，而且利润惊人，所以很难出现大面积倒闭现象。 ◎ 调控持续 三成房企将临生死线 谢 谢 頁眉 *