2010年04月11日西安的万科长安新城项目定位报告.pptVIP

10.04.11;第一部分 区域简介;西安市及长安区区划、人口;; 长安区;;第一部分 区域简介;;;项目四至;项目通路周边楼盘价格变化;周边交通情况;项目周边配套介绍;项目自身缺乏土地价值提升的外向因素！;项目优劣势分析;观点：;项目操作思路;影响地块价值排序因素： 1、地块大小、完整度 2、周边景观资源 3、容积率指标 4、地块类型单纯度;土地获取建议： 1、除07号地块以外，02号地块为相对完整的居住用地且与雅居乐花园紧邻，需要提防雅居乐介入02号地块的争夺； 2、04、06、08号地附带有大面积的配套用地（文化娱乐、商业），包袱较重，竞争相对较弱。鉴于目前的商业存活能力，建议我公司尽量延迟获取。 3、建议公司理想的土地获取顺序为： 02 06 03 08 04;第一部分 区域简介;专题研究—西安大盘分布;专题研究—大盘城市角色;占地面积 147万㎡ 建筑面积 150万㎡ 开发时间 2002-2008年 容积率 1.6;科目　;项目;配套　;产品;专题研究—大盘成长期特征分析;;地块环境资源;; ;本项目大盘开发的难点;项目分区及启动盘建议;项目各区核心价值解读;项目自身核心价值打造;第一部分 区域简介;07-09年西安市场容量及供求分析;07-09年西安细分市场容量及供求分析;西安市场08、09年成交结构;西安市场各片区域划分及成交均价;项目周边楼盘分布图（郭杜板块）;长安区郭杜板块项目09年供应结构;长安区郭杜板块项目09年成交结构;长安区郭杜板块项目09年供需结构及10年供应;首置、首改类细分市场的竞争格局（09成交） ;再改、高端再改类细分市场的竞争格局（09成交） ;市场分析小结;客户定位—客户各区域职业特征表现说明;客户定位—长安区郭杜板块主要楼盘客户分析;客户定位—长安区郭杜板块客户来源和置业目的;小结： 该片区核心客户: 分布在城南、高新片区，从事IT行业与私营业主 该片区重要客户: 分布在外省、城内、长安，从事教育、医疗、私营企业员工 该片区边缘客户: 分布城东、城西、城北区域;访谈有效案例３０个（高新、长安、电子城片区科研院所上班族，国企职工，私企业主） ;客户定位—客户对长安区的认识;客户定位—首置首改客户语录;“环境要好一点，曲江很好。不过房子太贵了，而且配套很差” “医院和学校一定要有，社区内有老人活动的地方” “楼盘的品质，相信大开发商”;长安首置、首改类客户描述：;长安再改类客户描述：;;;长安项目一期客户定位及演变;第一部分 区域简介;产品定位—项目概念;2、园林景观建议以回归田园，亲近自然为主旨，以“与秦岭的距离”作为项目空气质量的卖点打造“自然田园风光”的园林景观。;大学城 活动中心 打造大学生文化活动中心，配合部分学生公寓 长安体育公园 将社区运动场所园林化并组合成集中式体育公园;产品定位—产品类型建议;产品定位—产品面积定位;产品定位—产品面积定位;产品定位—产品亮点打造需求;情景洋房顶复 顶层赠送大面积露台 双主卧设计;产品定位—产品亮点打造需求;产品定位—产品亮点打造需求;产品定位—产品亮点打造需求;配套建议—商业配套;配套建议—会所配套;配套建议—会所配套;配套建议—会所配套;配套建议—教育配套;1、开发商买断教育名额 开发商对办学单位经费支持，学校对楼盘业主提供就学名额，规定期限内一定数额内业主入读重点学校。代表楼盘：九锦台 铁一中;解决社区一期业主子女的入幼问题，规划2400㎡左??8班幼儿园在一期入住后可以开学； 幼儿园——要求知名度高、收费均好，优建议考虑西安人认可的蒙特梭利、吉的堡幼儿园； 小学、中学——社区内引进西安市最有影响力的省重点中小学，建议引入西工大附中、西工大附小、陕师大附中、陕师大附小、铁一中、高新中学、高新小学。 所有教育资源的引进需在销售开盘前确定，将教育作为本项目的主力卖点;道路交通是客户体验流程的第一个关键因素;配套研究—道路交通;第一部分 区域简介;示范区建议——销售中心;示范区建议——销售中心; 曲江园林出色的项目较少，主要有融侨观 邸和龙湖·曲江盛景； ?龙湖通过打造五重景观体系，营造情趣化 的浪漫生活，实现了 成功突破； ?融侨观邸通过模仿龙湖手法，采取大面积 粗放的景观铺陈，实 现了较好的口碑。 园林设计：曲江园林以粗放型为主，少数项目以精细化和大面积展示实现突破，本项目可采用“小尺度精细化”的园林突破方向;园林景观建议： 以回归田园风光、亲近自然作为项目园林景观方向;我们的目标;