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宏观调控下中国房地产市场形势分析 [主持人]大家下午好，我代表我们这次论坛的主办方，中国房地产协会欢迎大家今天下午来到我们这样一个论坛的现场，我们这次论坛的主题是，宏观调控下中国房地产市场形势分析，这次论坛的主办单位是中国房地产协会和中国中国住交会的组委会，这次论坛的特别支持单位，是我们总部基地，这次论坛的承办单位是我们这次的优博展览，中国房地产协会选择这样一个题目，选择这样一个地点在这样的时候开这样的论坛，从今年三月末以后政府加强了调控力度，特别是管好土地，调控信贷通过各方面的措施进行调控，中国房地产的形势目前是什么样的状况？有数字显示到目前为止全国的土地供应增长趋势呈现一个大幅下降的局面，我们信贷投资规模受到了控制，房地产的投资开始回落，房地产的销售面积超过了房地产的竣工面积，市场表现供不应求，特别是房价在持续的上涨，面对这样一种形势，社会上的议论很多，我们的政府压力很大，我们的企业也很关注，特别是上海市是一个中国房地产市场的一个热点城市，所以我们选择今天在上海召开这样一个主题论坛是很有意义的。 [2004-12-3|14:08:47] [主持人]我今天非常荣幸向大家介绍我们今天请到的这样几位重要的主讲嘉宾，第一位是中国房地产协会副会长秘书长顾云昌先生，第二位是国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲女士，第三位是上海房屋土地资源管理局，还有两位企业家一位是任志强先生，还有万科集团的董事长王石先生。首先有请顾会长上台演讲。 [2004-12-3|14:37:23] [中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]各位嘉宾下午大家好，中国房地产市场就像会场一样很热闹，很喧哗，今年房地产泡沫的问题，过热的问题又一次展开了讨论，对我们的干扰非常多，但是我们的房地产市场会持续健康的发展。 [2004-12-3|14:37:31] [中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]房地产市场怎么样？当前房地产市场发展的态势如何？我们房地产协会最近的调查，第一个题目供应增幅与需求的增幅均有所回落，但是前者宽于后者，今年一到九月份，我们全国商品房的销售面积增加幅度是竣工面积增加幅度的两倍。销售面积的增加幅度是19.3％，竣工面积的增加幅度是9.5％，正好是两倍，供应的增加，供应量增加的回落，增加供应量的速度快于需求增加量的回落，今年一到九月份，我们竣工面积增加了9.5％，但是去年同期比前年同期增加了35％，说明我们竣工面积的增加速度回落了25个百分比，而全国的商品房的销售面积，今年一到九月份增加19.3％，而去年一到九月份增加36.1％，回落17.2个百分点，这是宏观调控要求我们房地产的发展速度要适当的放慢，中国房地产市场要适当的减肥，供应速度的下降，投资增加速度下降得比较快，而我们需求增长速度的下降比较慢，最后造成商品房的销售面积大于竣工面积。 [2004-12-3|14:37:39] [中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]就是卖的比盖的快，其中商品住宅今年上半年卖出去一亿六千二百万平方米，卖出去比竣工的多了2250万平方米，中国房地产市场出现了多年来没有复兴过的卖比盖快的情况，出现了控制房绝对数量下降的现状。第二，商品房的价格出现了两位数的上升，房价上升快已经成为当前中国房地产市场中最突出的问题，从1998年到2003年的六月当中，全国商品房的平均价格上升分别是2.32％，－0.1％，8.14％，3.85％，其中2001到2003三年当中，负荷增长率每年平均增长4.6％，而我们今年上半年的房地产涨幅一到九月份涨了13％，是过去几年平均数的三倍，所以房价上升快是一到九月份市场的主要表现。 [2004-12-3|14:37:47] [中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]第三，什么原因导致了房价较快上升？是供不应求。因为房价的基本稳定是由供求总量的基本稳定来决定的，以前两年的数字来表明，2002年全国商品住宅的价格上升3％，当年的住宅竣工面积是二亿六千万平方米，而销售面积是二亿二千万平方米，供应面积和销售面积之比是1.2：1，去年我们的供求比例是1.13：1，都是供不应求，而今年一到九月份供求关系倒过来了，是0.86：1，所以导致了今年的商品住宅价格上升了10.9％。需求发生了什么变化？今年前三个季度，房地产市场仍然保持了旺盛的需求，从需求方面看，我们可以分成自住型需求和投资型需求两个方面，自住型需求包括了主动型的需求，就是老百姓主动把小房换大房，旧房换新房的买房需求，第二种是被动型需求，就是动拆迁的需求，自住型需求分为三个方面，还有投资型需求是三个方面，所以我们的需求是三加一的需求。 [2004-12-3|14:37:54] [中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]尽管银行加强了个人住房抵押贷款的力度，但是对自住型的购房没有多大变化，更没有妨碍广大低