宁波奥克斯钱东项目的商业规划定位报告.pptVIP

天启开启 二零零六年八月;宁波商业简析 鄞州商业分析 项目概念定位 商业体量论证 商业业态定位 大型商业业态建筑要求;产品组合--8号生活广场;商业面积体量论证;项目商业辐射能力界定 项目辐射的目标消费者定位 商圈间竞争和项目承载容量 项目商业面积的界定;项目商业辐射能力界定;项目商业目标消费者定位;鄞州区主要社区居住人口测算;鄞州区主要社区居住人口测算;居住型社区商业中心面积估计;④弱辐射区居民支撑商业面积估算：假设弱辐射区域居民消费支出的2%消费于本项目，该部分居民能够支撑的商业面积为： 35000*11728*7%/8000=3592平方 ⑤学校客源支撑面积估算：宁波在校学生月人均消费支出估计在700-800元左右，其中基本生活消费在500元左右，休闲消费估计在200-300元左右，假设每位学生每月有30元用于本项目消费，学生客源支撑面积大约是： =35000*30*12/8000=1575平方 ⑥根据以上估计，常规消费支撑面积总和大约为 =5963+5498+3592+1575=16628平方 ⑦考虑到区域属于中高档板块，消费能力较强；且未考虑区域潜在居住消费者、商务消费者、以及各类过路人口的需求，以及适当的空铺率，项目商业体量可适当提高10-20%，估计在18000-20000平方之间。;商业业态体量论证 餐饮休闲区：8#地块主力商业城市昭示性强，容易吸引消费者，故将此地定位为大型餐饮主力店。由于住宅楼下严禁开设餐饮店，故将其他餐饮分别设置与8#、9#地块无住宅区域，其总体餐饮类面积约占整个项目的21%。 时尚生活区：8#地块的时尚生活区，主要以精品购物、时尚休闲类消费定位，故将其设置与贸城东路沿街位置，其城市昭示性相对较强，消费人流易达，考虑到周边消费人群的构成包括学生及周边住宅的人群，此部分商业容易形成一定的辐射作用，故将企业态体量设置为20%。 运动休闲区：运动休闲区主要以瑜伽，健身，休闲足浴等为主，主要是用于会所功能的延续性商业，将其设置在钱湖北路，以21%的业态体量来满足周边消费群体，城市昭示性强。 社区配套区：主要以社区配套药房、便利店、洗衣店、邮局等，由于其固定业态的构成，加之根据本项目的体量与定位，故将企业态体量定为12%。 主力商业区：将主力店设置在城市昭示面最强的一面，人流易达，容易形成吸引客流的昭示型商业，故将其设置于沿钱湖东路处，其业态比例为8%。;商业业态定位;市场租金分析;业态;业态定位方向;业态基本配比;北　区　集　中　商　业　示　意　图;南区集中商业业态分布集中示意;商业A区;商业A区定位;商业B区;商业B区定位;商业C区;;商业D区;商业D区定位;各业态面积需求测算;商业C区－内街底商： 小型花店：2家，50平米/家,总计100平米 红酒专卖：1家，150平米/家，总计150平米 雪茄专卖： 2家，150平米/家,总计300平米 小型特色餐饮：6家，200平米/家,总计1200平米(部分可用2层） 品牌玩具：2家，150平米/家,总计300平米 皮具箱包：2家，150平米/家,总计300平米 内街2层： 连锁咖啡: 1家，350平米/家,总计350平米 主题酒廊: 2家，500平米/家,总计1000平米 娱乐总会: 1家，1500平米/家,总计1500平米 其他辅助商业：800平米 总计：6000平米;商业D区： 沿街底层商业： 洗衣店： 2家，100平米/家,总计200平米 便利店： 3家，100平米/家,总计300平米邮局： 小吃店： 5家，100平米/家,总计500平米 自助银行： 2家，50平米/家,总计100平米 面包房： 1家，250平米/家,总计250平米 音像店： 2家，150平米/家,总计300平米 沿街2层商业： 美容美发： 2家，250平米/家,总计500平米 按摩： 3家，250平米/家,总计750平米 健身房：1家，500平米/家,总计500平米 其他辅助商业：500平米 总计：3900平米;大型商业业态建筑要求;对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达到3－5万以上为佳，2公里范围内常 住人口可达到6－8万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交 桥，河流，山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水 平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅 的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类 业态为佳 ;对物业的要求1、物业纵深在40米以上为佳，原则上不能低于30米，临街面不低于40 米2、层高不低于3