滁州市全椒县磷肥厂的地块产品定位报告.docVIP

全椒县·磷肥厂地块项目产品定位报告 孙子曰：凡战者，以正合，以奇胜！ 序： 我们认为：全椒县磷肥厂地块项目应成为—2009年走在全椒县房地产市场发展最前列的一举大旗，引领同行者与后来者，共同为提高全椒县人民生活水平作贡献。 第一章　市场分析与研展综述 一、全椒县区域经济特点与近年来房地产市场变化态势 1、概述 全椒县目前的房地产住宅以老建筑样式居多，因城市土地资源丰富和人们长久以来多年的生活习惯导致以前的住宅多为平房和四五层的普通多层楼房，随着城市现代化的发展进程，房地产开发和建设也都向着规模化、产品档次化方向发展，只是目前吸收和引进的先进理念还很缺少，主要表现在住宅房型的外观、户型、景观等规划设计的滞后性上。北部因经济和环境的差异影响了两个区域的住宅建设水平和价格，北部老旧建筑太多，而新近建成的住宅区整体档次偏低，明显落后于地区。2007年多层住宅市场开发量增幅较大，共包含4个原有项目的后期建设和1个全新项目的建设，上市总量约达到26万㎡，其中江海·儒林新城今年建设量为11万方，可售房源约950余套，07年下半年全椒县房源供应相对短缺现象在进入08年后将暂时有所缓和。 依据全椒县近期房地产市场发展态势分析：08年南部地区的多层住宅市场大面积的三房供应量充足，竞争激烈，因销售单价的大幅提升导致大面积的户型总价偏高，其中江海·儒林新城上市量为13万㎡，80%为120㎡以上户型。因此既能满足居住舒适功能又不浪费使用面积的80—90m2 左右的小三房或二房户型的市场接受度较高，建议此户型做为我方项目的主打户型。 ２、2007年的房地产开发主要有以下特征： （）开发规模扩大。今年以来全椒县加快了旧城改造的步伐，带动了新一轮的开发热潮，房地产计划投资保持了较强的增长势头，开发规模明显扩大。 （）开发后劲增强。随着城市化进程的加快，今年全椒县的新开工项目增多，土地开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强。 （）产销衔接脱钩。今年全椒县房地产开发企业在增加投资的同时，加大了对商品房销售的力度，使商品房的产销衔脱钩，销大于产的供求状况。 （）商品房销售势头良好，个人购房踊跃。随着住房制度改革的深化和人们投资住房理念的进一步增强，今年全椒县商品房销售火热。 （）商品房开发品牌意识增强。目前全椒县商品房开发特点是开发企业更注重品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构、外观造型、小区配套设施、物业管理、环境绿化等方面增加投资，形成了各开发企业风格迥异的建筑特色。 2008年，全县将动工多处大规模的旧房改造项目和超大规模的住宅社区的兴建，产品建设单一化的普通多层住宅，房价也在已每年%左右的速度不断攀升。全椒县住宅市场和商业市场的发展建设与其它同类城市相类比，住宅市场开发量较大，但开发理念落后具备现代化居住环境和高质量的住宅十分缺乏 从项目所处的优、劣势比较来看，显然是利大于弊。尽管存在一些不利因素，但也存在诸多利好因素。进入2008年第一季度，全椒楼市即将加速开启，因而本项目在推广上具有“地利”、“天时”，只要再抓住时机、营销得法（“人和”因素），相信能够创造出优异销售业绩和财务表现。 第三章　定　位 一、概述 1、项目类型、开发宗旨 全椒县磷肥厂地块项目应是全椒县中等收入家庭、景观型、智能化多层舒适社区，项目内所有的设计与配置着重考虑“中等收入家庭的需求”、“景观特色”、“生活上的舒适感受”这三大要点。都是以这三点为考量标准进行设计与评判配置需要。 力求在最经济合理的配置条件下，表现出代表2008年在全椒县房地产界有代表性的楼盘开发水平。要求没有空间与材质的浪费，选用最经济的设计方法与思路，最经济合理的选材，最出彩的居住社区整体效果。 为此，要将市场内的潜在需求达至最大化有效需求，是需要清晰明确项目所面对的市场范畴，充分了解目标客户群的消费趋向、心理特征、生活形态，并以此作为项目的开发基础，才能准确寻找到“密码正确”的定位。通过明确具可识别性的物业各项定位后，才有可能满足不同类型的市场需求，增强消费者对本项目的归属感及满足感，从而建立项目的竞争优势，树立品牌效应，赢得良好的经营业绩及社会效益。 2、细分市场特点 纵观众多明年即将上市的房地产住宅项目，呈现两大特点： （１）在住宅项目的规划上、建筑立面色彩造型上较以往的开发水平已有显著提高，尤其是受到沿海一些比较发达的城市与地区的技术输出带来的影响很大，这在很大程度上也算是全椒县房地产界有史以来跨度最大的阶段。 （２）新技术的输入将全椒县房地产的起点提高很多，但大多数项目受到当地发展商开发思路的限制，综合水平提高的幅度与规划设计水平的提高幅度形成大反差，尤其是在房型功能多样化，建筑内外部施工质量与要求，景观环境的设计与建造，物业管理与服务的水平，社区人性化功能