苏州相城区蓝桂坊商的业项目定位报告下.docVIP

前 言 首先感謝贵公司對於金洲房產的信任和支持，我司同樣抱著非常重視的態度對貴公司苏州市相城区蘭桂坊项目開展了系統的市調和研究工作。 本報告中，金洲房產將從苏州的城市發展狀況、苏州的商業房地產市場、競爭與定位三大環節入手，展開全面的論述。希望本報告中的分析研究成果能夠對本項目未來的運作有所幫助，金洲房產真诚期待與贵公司的合作。 苏州金洲房地产咨询有限公司 二00七年三月二十五日  目 录 前 言 1 第一部分 苏州商业市场环境分析 5 一、面临的政策环境分析 5 1、政策执行年 5 2、开发商面临市场考验 6 3、对投机和投资的影响 6 4、房价保持稳定增长 7 二、影响商业发展的因素 8 1、人口的分布及变化 8 2、交通的分布及变化 8 3、轻轨一号线 10 二、商业市场供应分析 12 1、土地供应总量 12 2、分类型土地供应量 12 3、一级市场土地存量分析 12 第二部分 苏州商业市场发展现状 15 1、苏州市商业供应量较大，未来市场尤为激烈 15 2、苏州现有商圈分布格局 15 3、苏州商业分析 17 4、商业未来发展趋势 20 第三部分 区域市场分析情况--相城区 23 一、项目所处的市场背景 23 1、总体规划－苏州五大核心之一 24 2、区位优势－苏州的北大门 24 3、地理环境 25 4、娱乐休闲－定格项目核心价值 28 5、经济现状－项目的支撑点 28 6、相城区人口社会发展现状 29 二、相城区房地产市场分析 31 1、区域特点 31 2、区域配套 31 3、区域规划 31 4、房地产市场 32 第四部分 项目地块及周边市场竞争分析 38 一、项目竞争市场分析 39 1、项目竞争市场特征分析 39 2、商业市场需求特征分析 42 3、商铺租售情况分析 42 4、消费者与客户情况分析 43 5、商业市场价格特征分析 45 6、商业市场竞争个案分析 45 7、商业市场结论及建议 46 第五部分 项目定位及销售建议 47 一、项目地块分析 47 1、地块分析 47 2、SWOT分析 48 二、项目市场定位的主要依据 49 三、项目商业部分市场定位的战略作用 50 四、项目市场定位 50 1、项目市场定位描述 50 2、项目市场定位诠释 50 四、项目客户定位 52 1、项目客户群的类别划分 52 2、商业投资客群定位分析 52 3、商业经营客群定位分析 53 4、商业消费客群定位分析 53 五、项目产品规划及销售分析 55 1、产品概念演绎 55 2、项目产品亮点塑造 55 3、 商业租售模式建议 55 第一部分 苏州商业市场环境分析 一、面临的政策环境分析 1、政策执行年 2007年仍将是政策年，不排除有更严厉的调控政策出台，从过去的政策颁布来看，2007年将更多的是政策执行年，一方面是对市场的整治将提升到政治高度，另一方面税收方面政策将有很大的可能出台，包括前期的土地增值税，还有现在如火如荼的物业税征收，可以说，税收政策调控将成为政府必然的也是唯一的选择。 从国家对05年和06年的政策调控的成果的评价来看，政府对近两年的调控政策的效果总体上来说还是比较满意的，未来政策的走向比较明显。宏观调控的重心将分成两大块，一是更深层、更严厉的政策调控，另一方面将针对地方政府的政策执行力上进行检查、督察或监督。预计以下政策调控的内容将在07年着重加强实施和颁布： 结合2006年大量“9070”用地的推出以及日益膨胀的首次置业需 求，预计 2007年下半年将是小户型住宅的集中供应年，预计小户型住宅将成为07-08年供应的主流产品。 政策调控预计将主要从税收政策方面入手，除酝酿已久的物业税之 外，消费税开征有可能提上议事日程，并有可能将来在高档房交易方面实施。 考虑到日益严峻的人民币升值压力，预计2007上半年人民币将再 次升值，但具体升值的幅度目前还不太明朗。 政府在金融政策方面将会进一步压缩银根，对开发商的资金会产生 较大的影响；税收方面物业税、增值税的征收对投机性购房、大宅豪宅购房的打压将会使得中小户型进一步放量。 2、开发商面临市场考验 继10月17日香港上市公司路劲集团正式签署协议认购顺驰中国55％股份后，11月1日路劲集团通过旗下全资子公司隽御地产集团收购苏州顺驰地产公司，从而全面拥有“凤凰城项目地块”开发权。 目前银行对开发商房地产贷款的限制比较严格：在金融、税收等方面都会对开发商的楼盘开发产品较大的市场影响，开发商资金链面临严峻考验，开发行业整合势在必行。 一方面，因为贷不到款，中小开发商为了资金回笼，可能会低价抛 售房屋解燃眉之急（目前苏州市场这样做的企业很少），如果大量企业抛售房屋就会造成整个房价体系的崩溃；另外一方面，因为贷款问题，影响了开发商推出新房的进度，可能会造成