衡水房地产市场调研的及别墅项目可行方案上.docVIP

衡水2010市场调研及别墅项目可行方案 拟稿 门丞市场分析预测 市场供给与可比项目 1.1所在区域土地供应量及结构情况 2008年，衡水市住房建设用地供应总面积97.09公顷，其中回迁用地23.07公顷，新建住房用地为74.02公顷。新建住房用地中商品住房用地为62.62公顷，其中43.83公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地11.4公顷（经济适用住房用地为10.83公顷，廉租住房用地为0.57公顷）； 2009年，住房建设用地供应总面积138.57公顷，其中回迁用地为44.23公顷，新建住房用地为94.34。新建住房用地中商品住房用地为79.72公顷，其中55.80公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地为14.62公顷（经济适用住房用地为13.89公顷，廉租住房用地为0.73公顷）； 2010-2012年，住房建设用地供应总面积238.32公顷，其中回迁用地为89.29公顷，新建住房用地为149.03。新建住房用地中商品住房用地为126.03公顷，其中88.22公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地23公顷（经济适用住房用地为21.85公顷，廉租住房用地为1.15公顷）。 1.2整体去化量和本项目市场份额 ◇ 根据实际调研并参照衡水市住房建设规划（2008-2012）—衡水湖保护区的核心区域。目前该区域住宅价格在市区属于中下水平，属于价格洼地，如市政基础设施到位，完善湖景设计规划，项目定位准确，我项目所在区域将成为未来住宅消费的一个热点板块。 区域内各档次典型项目销售情况及特征明细 〖金域蓝湾〗（区域内最大同类项目） 项目概况 金域蓝湾由衡水天正房地产开发有限公司桃城区-红旗大街与永兴路交汇处（青年公园东侧） 两室两厅一卫 88.88平米 三室两厅两卫 127平米 三室两厅两卫 131平米 两室两厅一卫 90平米 楼间距：约40多米。 采暖方式：地暖。 项目配套及智能化 内部配套：幼儿园、会所。 周边配套：教育：三中、实验小学、牛佐小学； 医疗机构：甲等哈院； 购物场所：百货大楼、吉美百货、商品批发市场、粮油批发市场； 休闲：人民公园、滨河公园。 智能化：周界红外报警，24小时安防 销售情况 开盘时间：2009年11月。 价格：3280元/平米，起价2900元/平米，次顶层3500元/平米，顶层3100元/平米。 优惠政策：一次性3个点，贷款1.5个点。 在售楼座：1#、2#、3#、5#、6#号楼。 车库/车位：地下两层车位，价格未定。 销售情况：目前在售的5栋高层已售约80%。 项目点评 优势：开发商的实力较强，纯板式设计提高居住舒适度； 劣势：规划上缺乏亮点，为传统的兵营式排布。 〖胜景茂园〗 项目概况 胜景茂园由衡水茂盛房地产开发有限公司开发，项目位于和平东路1049号（彩虹桥西北角）。 总体规划 项目总占地120亩，总建筑面积15万，容积率1.87，绿化率30%，共26栋6+1板式多层住宅。 产品分析 外立面 胜景茂园外立面为现代风格，采用了灰色瓷砖。 景观设计 胜景茂园景观设计较为初级，只是采用了简单了楼间绿化。 户型： 户型 面积 配比 两室两厅一卫 84——89 68.7% 三室两厅一卫 108 12.5% 三室两厅两卫 132 18.8% 胜景茂园现推出房源的主力户型为两室两厅一卫，层高：2.9米，交房标准为厨卫简装。 户型图 两室两厅一卫 84平米 两室两厅一卫 89平米 三室一厅一卫 108平米 三室两厅两卫 132平米 楼间距：25米左右。 采暖方式：暖气片。 项目配套及智能化 内部配套：幼儿园、青少年活动中心、会所。 周边配套：实验小学、吉美超市。 智能化：楼宇对讲（不可视），电子监控系统。 销售情况 开盘时间：2007年。 价格：均价3000元/平米，起价2600元/平米。 优惠政策：无。 在售楼座：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#号楼。 车库/车位：一层车库，3000元/平米（面积约20平米）。 储藏室：一层储藏室，2000元/平米（面积约14—15平米）。 销售情况：目前在售的8栋6+1多层已售约90%。 项目点评 优势：现房销售较受消费者信赖，多层认可度较高； 劣势：项目规划极为普通。 〖锦绣东城〗 项目概况 锦绣东城由衡水隆盛房地产开发有限公司开发